Cedolare secca sugli affitti

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La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione introdotto dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011[1][2].

In base a tale sistema di tassazione, alternativo a quello ordinario IRPEF, le persone fisiche possono assoggettare i redditi scaturenti dalle locazioni per uso abitativo ad un'imposta sostitutiva:

La cedolare secca sugli affitti, oltre che dal suddetto articolo (decreto recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale), è disciplinata dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011.

La finalità principale dell'introduzione della cedolare secca sugli affitti è quella di porre un freno all'evasione fiscale nel settore delle locazioni, incentivando la registrazione dei contratti di locazione e la denuncia, in sede di dichiarazione dei redditi, dei canoni percepiti.

Con risoluzione del 25 maggio 2011, l'Agenzia delle entrate ha istituito i codice tributo per il versamento, tramite modello F24, dell'imposta sostitutiva.

Considerati i numerosi problemi applicativi emersi, l'Agenzia delle entrate ha predisposto tre circolari:

  • Circolare 1º giugno 2011, n. 26/E, con i primi chiarimenti riguardanti la disciplina transitoria del periodo d'imposta 2011;
  • Circolare 4 giugno 2012 n. 20/E, con risposte a quesiti in tema di cedolare secca sugli affitti;
  • Circolare 20 dicembre 2012 n. 47/E, che spiega l'applicazione della cedolare secca della c.d. remissione in bonis.

Il sistema fiscale della cedolare secca sugli affitti, introdotto dal suddetto articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011, consente al locatore di togliere il reddito delle locazioni per uso abitativo dalla tassazione ordinaria IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo all'imposta cedolare secca pari al:

  • 21% per i contratti a canone libero[3];
  • 10% per i canoni relativi ad immobili affittati a canone convenzionato.

Ai sensi dell'articolo 9, comma 1, DL n. 47/2014 (il cosiddetto "Piano Casa") per il quadriennio 2014-2017 l'aliquota applicabile ai contratti a canone concordato è pari al 10%[4].

Per l'anno 2018 l'aliquota è pari al 21% per il canone libero e 19% per il canone concordato.

Soggetti interessati[modifica | modifica wikitesto]

Al sistema della cedolare secca sugli affitti possono accedere esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi scaturenti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non effettuate nell'esercizio di un'impresa o di una libera professione.

Pertanto, ai sensi del comma 1 dell'articolo 3 D.Lgs n. 23/2011, la cedolare secca sugli affitti può essere applicata dal "proprietario o titolare del diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo".[5]

Optando per questo regime il locatore ha il vantaggio di avere un’imposta fissa al 21% o al 10% in caso di canone concordato (il vantaggio reale deve comunque essere valutato bene dal proprio commercialista) e di non dover pagare alcuna imposta di registro e di bollo.

Anche conduttore il vantaggio di non dover pagare imposte per la registrazione del contratto, oltre al fatto di non avere aumenti Istat per tutta la sua durata. [6]

Cedolare secca sugli affitti brevi[modifica | modifica wikitesto]

Con il decreto legge 50/2017 nell'art. 4, viene puntualizzato che la cedolare secca è prevista anche per le locazioni brevi (c.d. Legge Airbnb).

L'interpretazione della normativa si è evoluta concentrandosi su alcuni aspetti attraverso varie interrogazioni parlamentari e sentenze presso Commissioni Tributarie provinciali e regionali.

L'interrogazione alla Commissione VI (Finanze) della Camera dei Deputati n. 5/02262 del 12 marzo 2014 ha stabilito che la cedolare secca è una modalità di tassazione utilizzabile a prescindere dalla forma del mandato con il quale un proprietario e un'agenzia o gestore agiscono. Questo vuol dire che il regime della cedolare secca è applicabile sia nel caso in cui un proprietario e un'agenzia o gestore terzo agiscono attraverso un mandato con rappresentanza (il contratto è tra il proprietario e il cliente finale) sia nel caso in cui si agisca con un mandato senza rappresentanza (il contratto è tra l’agenzia/gestore e il cliente finale).

Le successive sentenze emesse da diverse Commissioni Tributarie, invece, sono focalizzate sulla possibilità di utilizzare il regime di cedolare secca anche quando il conduttore/inquilino sia un soggetto che svolge attività d'impresa purché l'immobile sia locato per scopi residenziali.[7]

In ordine cronologico sono le seguenti:

  1. Commissione Tributaria Provinciale Reggio Emilia, numero 470/03/2014
  2. Commissione Tributaria Provinciale Genova, n. 468/14/15
  3. Commissione Tributaria Provinciale Milano, sezione XXV, 17 aprile 2015
  4. Commissione Tributaria Provinciale Terni, sezione II, 20 gennaio 2016
  5. Commissione Tributaria Regionale Lombardia, sezione XIX n. 754, 27 febbraio 2017
  6. Commissione Tributaria Regionale Liguria, sezione I, n. 800, 31 maggio 2017

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ Decreto legislativo 2011, n. 23, articolo 3, in materia di "Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale"
  2. ^ Agenzia delle Entrate - Registrazione contratti beni immobili – Cedolare secca - Scheda informativa, su Agenzia delle entrate. URL consultato il 23 novembre 2015.
  3. ^ Cedolare secca 2018: regole e novità, in Money.it, 09 ottobre 2017. URL consultato il 20 ottobre 2017.
  4. ^ 2014, n. 47, articolo 9
  5. ^ Decreto legislativo 2011, n. 23, articolo 3
  6. ^ Giuseppe Polli, La cedolare secca sugli affitti 2018 su cedolaresecca.net, su www.cedolaresecca.net. URL consultato il 20 febbraio 2018.
  7. ^ (EN) Cedolare secca e uso abitativo: dai tribunali un’apertura verso i soggetti «non privati», in Il Quotidiano del Fisco - Il Sole 24 Ore. URL consultato il 25 maggio 2018.

Collegamenti esterni[modifica | modifica wikitesto]