Cedolare secca sugli affitti
La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione introdotto dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011[1][2].
In base a tale sistema di tassazione, alternativo a quello ordinario IRPEF, le persone fisiche possono assoggettare i redditi scaturenti dalle locazioni per uso abitativo ad un'imposta sostitutiva:
- dell'IRPEF e relative addizionali;
- delle imposte indirette cui sono soggetti i canoni di locazione (imposta di registro ed imposta di bollo).
La cedolare secca sugli affitti, oltre che dal suddetto articolo (decreto recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale), è disciplinata dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011.
La finalità principale dell'introduzione della cedolare secca sugli affitti è quella di porre un freno all'evasione fiscale nel settore delle locazioni, incentivando la registrazione dei contratti di locazione e la denuncia, in sede di dichiarazione dei redditi, dei canoni percepiti.
Con risoluzione del 25 maggio 2011, l'Agenzia delle entrate ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, dell'imposta sostitutiva.
Considerati i numerosi problemi applicativi emersi, l'Agenzia delle entrate ha predisposto tre circolari:
- Circolare 1º giugno 2011, n. 26/E, con i primi chiarimenti riguardanti la disciplina transitoria del periodo d'imposta 2011;
- Circolare 4 giugno 2012 n. 20/E, con risposte a quesiti in tema di cedolare secca sugli affitti;
- Circolare 20 dicembre 2012 n. 47/E, che spiega l'applicazione della cedolare secca della c.d. remissione in bonis.
Il sistema fiscale della cedolare secca sugli affitti, introdotto dal suddetto articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011, consente al locatore di togliere il reddito delle locazioni per uso abitativo dalla tassazione ordinaria IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo all'imposta cedolare secca pari al:
- 21% per i contratti a canone libero[3];
- 10% per i canoni relativi ad immobili affittati a canone convenzionato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe (l'ultima delibera risulta la n. 87/2003).[4]
Ai sensi dell'articolo 9, comma 1, DL n. 47/2014 (il cosiddetto "Piano Casa") per il quadriennio 2014-2017 l'aliquota applicabile ai contratti a canone concordato è stata pari al 10%[5].
Per l'anno 2018 l'aliquota è pari al 21% per il canone libero. Con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato[6].
Etimologia[modifica | modifica wikitesto]
Il termine sembrerebbe essere derivato dalla cosiddetta "imposta cedolare secca", relativa al possesso di azioni, che venne istituita approssimativamente a metà del Novecento.[7][8][9]
Soggetti interessati[modifica | modifica wikitesto]
Al sistema della cedolare secca sugli affitti possono accedere esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi scaturenti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a patto che non siano effettuate nell'esercizio di un'impresa o di una libera professione.
Non rientrando le associazioni, le fondazioni e le ONLUS nella categoria delle imprese e non avendo queste scopo di lucro, la cedolare secca risulterebbe applicabile anche a immobili dati in locazione a questi ultimi, a patto che siano concessi in locazione ad uso abitativo.
Pertanto, ai sensi del comma 1 dell'articolo 3 D.Lgs n. 23/2011, la cedolare secca sugli affitti può essere applicata dal "proprietario o titolare del diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo".[10]
Optando per questo regime il locatore ha il vantaggio di avere un’imposta fissa al 21% o al 10% in caso di canone concordato (il vantaggio reale deve comunque essere valutato bene dal proprio commercialista) e di non dover pagare alcuna imposta di registro e di bollo. Il vantaggio per il conduttore, in caso di opzione per il canone concordato, è quello di avere un canone di locazione su parametri stabiliti in virtù di un accordo in vigore per ogni Comune; infatti, il contratto di locazione a canone concordato non sarà valido senza l'asseverazione di un rappresentante di un'associazione di categoria firmataria dell'accordo.[11]
Il conduttore ha il vantaggio di non dover pagare imposte per la registrazione del contratto, oltre al fatto di non avere aumenti Istat per tutta la sua durata.[12]
L'articolo 1 comma 59 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 (chiamata anche "Legge di bilancio 2019"), ha esteso la validità della cedolare secca sugli affitti anche ad attività commerciali, a patto che siano rispettati principalmente tre requisiti, cioè che l'unità immobiliare sia classificata nella categoria catastale C/1 (da non confondere con le ZTO dei PRG), che la superficie non superi i 600 mq escluse le pertinenze e che il contratto sia stipulato nel 2019. Quest'ultima norma fa quindi riferimento al solo anno 2019.[13][14]
Cedolare secca sugli affitti brevi[modifica | modifica wikitesto]
Con il decreto legge 50/2017 nell'art. 4, viene puntualizzato che la cedolare secca è prevista anche per le locazioni brevi (c.d. Legge Airbnb).
L'interpretazione della normativa si è evoluta concentrandosi su alcuni aspetti attraverso varie interrogazioni parlamentari e sentenze presso Commissioni Tributarie provinciali e regionali.
L'interrogazione alla Commissione VI (Finanze) della Camera dei Deputati n. 5/02262 del 12 marzo 2014 ha stabilito che la cedolare secca è una modalità di tassazione utilizzabile a prescindere dalla forma del mandato con il quale un proprietario e un'agenzia o gestore agiscono. Questo vuol dire che il regime della cedolare secca è applicabile sia nel caso in cui un proprietario e un'agenzia o gestore terzo agiscono attraverso un mandato con rappresentanza (il contratto è tra il proprietario e il cliente finale) sia nel caso in cui si agisca con un mandato senza rappresentanza (il contratto è tra l’agenzia/gestore e il cliente finale).
Le successive sentenze emesse da diverse Commissioni Tributarie, invece, sono focalizzate sulla possibilità di utilizzare il regime di cedolare secca anche quando il conduttore/inquilino sia un soggetto che svolge attività d'impresa purché l'immobile sia locato per scopi residenziali.[15]
In ordine cronologico le sentenze sono le seguenti:
- Commissione Tributaria Provinciale Reggio Emilia, numero 470/03/2014
- Commissione Tributaria Provinciale Genova, n. 468/14/15
- Commissione Tributaria Provinciale Milano, sezione XXV, 17 aprile 2015
- Commissione Tributaria Provinciale Terni, sezione II, 20 gennaio 2016
- Commissione Tributaria Regionale Lombardia, sezione XIX n. 754, 27 febbraio 2017
- Commissione Tributaria Regionale Liguria, sezione I, n. 800, 31 maggio 2017
Con la legge di Bilancio 2021 è stato posto un limite di 4 appartamenti di proprietà su cui poter usufruire della cedolare secca sugli affitti brevi: dal quinto appartamento l'attività è considerata imprenditoriale e richiede l'apertura di una partita IVA. [16]
La legge 50/2017 prevede una modalità di riscossione da effettuarsi tramite ritenuta d'acconto da parte dei grandi portali di prenotazione online come Airbnb. Proprio Airbnb, tramite successivi ricorsi, si è rifiutata fino al 2023 di agire come sostituto di imposta fino alla senza definitiva del Consiglio di Stato del 24 ottobre 2023 che ha stabilito definitivamente l'obbligo di riscuotere la cedolare secca. [17]
Parallelamente è partita una indagine per evasione fiscale su Airbnb da parte dell'Agenzia delle Entrate che si è conclusa con il sequestro preventivo di 779 milioni da parte della Guardia di Finanza di Milano, il successivo accordo per il versamento di 576 milioni per gli anni dal 2017 al 2021 e l'impegno a fare da sostituto d'imposta a partire dal 2024 [18] [19]
Note[modifica | modifica wikitesto]
- ^ Decreto legislativo 2011, n. 23, articolo 3, in materia di "Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale"
- ^ Agenzia delle Entrate - Registrazione contratti beni immobili – Cedolare secca - Scheda informativa, su Agenzia delle entrate. URL consultato il 23 novembre 2015 (archiviato dall'url originale il 24 novembre 2015).
- ^ Cedolare secca 2018: regole e novità, in Money.it, 9 ottobre 2017. URL consultato il 20 ottobre 2017.
- ^ https://ricerca-delibere.programmazioneeconomica.gov.it/87-13-novembre-2003/
- ^ 2014, n. 47, articolo 9
- ^ Cedolare secca - Che cos'è, su agenziaentrate.gov.it.
- ^ https://books.google.it/books?id=ttg1ovgMuuMC&q=Cedolare&dq=Cedolare&hl=it&sa=X&ved=0ahUKEwjEobmTkeHjAhXCfFAKHUzaCGEQ6AEITTAH
- ^ https://books.google.it/books?id=qEkyAQAAIAAJ&q=Cedolare&dq=Cedolare&hl=it&sa=X&ved=0ahUKEwjEobmTkeHjAhXCfFAKHUzaCGEQ6AEIVzAJ
- ^ https://books.google.it/books?id=r7IsAQAAIAAJ&q=Cedolare&dq=Cedolare&hl=it&sa=X&ved=0ahUKEwiHwIeCkuHjAhWLs4sKHY7_D-A4ChDoAQgxMAI
- ^ Decreto legislativo 2011, n. 23, articolo 3
- ^ Vedi approfondimento su https://www.serviziprofessionali.biz/asseverazione.html
- ^ Giuseppe Polli, La cedolare secca sugli affitti 2018 su cedolaresecca.net, su cedolaresecca.net. URL consultato il 20 febbraio 2018.
- ^ Giuliano Mandolesi, Cedolare secca estesa. Anzi no, in Italia Oggi, 11 marzo 2019, p. 7.
- ^ [Legge n. 145 del 30 dicembre 2018 https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2018/12/31/18G00172/sg]
- ^ (EN) Cedolare secca e uso abitativo: dai tribunali un’apertura verso i soggetti «non privati», in Il Quotidiano del Fisco - Il Sole 24 Ore. URL consultato il 25 maggio 2018.
- ^ Cedolare secca per 4 immobili in locazione breve: ecco dove si applica il limite, su Extralberghiero.it, 2 febbraio 2021. URL consultato il 22 dicembre 2023.
- ^ Enrico Bronzo, Airbnb e altri affitti brevi, i portali devono riscuotere la cedolare secca, su Il Sole 24 ORE, 24 ottobre 2023. URL consultato il 22 dicembre 2023.
- ^ Airbnb fa pace col fisco italiano: versa 576 milioni e tratterrà le ritenute della cedolare-Extralberghiero it ha detto, Maxi sequestro Airbnb: 779 milioni di euro per evasione della cedolare secca, su Qualitytravel.it, 7 novembre 2023. URL consultato il 22 dicembre 2023.
- ^ Airbnb fa pace col fisco italiano: versa 576 milioni e tratterrà le ritenute della cedolare, su Extralberghiero.it, 13 dicembre 2023. URL consultato il 22 dicembre 2023.
Bibliografia[modifica | modifica wikitesto]
Riferimenti normativi[modifica | modifica wikitesto]
- Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 - Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale
- Art. 4 del Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50 - Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.
- Art. 3-bis del Decreto-Legge 30 aprile 2019, n. 34 - Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi.
Collegamenti esterni[modifica | modifica wikitesto]
- Aliquote cedolare secca https://www.cedolaresecca.net/info/aliquote.html
- La cedolare secca per le locazioni brevi https://www.locazionibrevi.net
| Controllo di autorità | Thesaurus BNCF 57514 |
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