Locazione
In diritto si definisce locazione il contratto con il quale una parte detto locatore si obbliga a fare utilizzare a un altro soggetto (conduttore o locatario/a) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (pigione)[1].
Si possono distinguere differenti figure di locazione:
- locazione di beni mobili (e in particolare di beni mobili registrati);
- locazione di beni immobili non urbani;
- locazione di beni immobili urbani.
Inoltre bisogna pure distinguere tra:
- locazione a uso commerciale;
- locazione a uso abitativo.
Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto[2].
Inoltre secondo il Codice Civile:
- il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (in quest'ultimo caso una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con un congruo preavviso)[3];
- l'alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto[4] (emptio non tollit locatum);
- il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all'uso del convenuto»[5];
- il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia[6];
- salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto[7].
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[modifica] Obblighi delle parti
Gli obblighi del locatore sono:
- la consegna della cosa in buono stato e idonea all'uso convenuto e senza vizi
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione
Gli obblighi del conduttore (inquilino) sono:
- versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute: il conduttore non può autoridursi il canone
- prendere in consegna la cosa, e osservare la normale diligenza del padre di famiglia
- al termine del contratto deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso.
[modifica] Durata
La durata del contratto è fissata dalle parti: non può essere inferiore a una giornata ma neanche superiore a trent'anni. Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto.
[modifica] Immobile occupato
In materia di locazioni, e simili, per il diritto italiano un immobile occupato è sia un'abitazione nella quale taluno eserciti il diritto di abitazione, in forza di un regolare contratto di locazione (o altro titolo di diritto di godimento) del quale quello sia effetto, sia un'abitazione nella quale taluno abiti (o comunque ne detenga il possesso) per ragioni di fatto o anche extra-contrattuali.
Il concetto dunque, quando l'occupazione dell'immobile possa avere rilevanza giuridica, si oppone innanzitutto alla definizione della cosiddetta "abitazione sfitta", che può avere effetti per esempio nei centri urbani a più elevata densità abitativa, laddove l'effettiva adibizione di un'abitazione all'uso proprio (in contrapposizione al mantenimento di un'abitazione inutilizzata) non priva il mercato delle locazioni di beni disponibili e dà luogo a differenza di trattamento, per esempio tributario, da parte degli enti pubblici e degli enti locali, in genere con vantaggio per la casa occupata e svantaggio per la casa sfitta.
L'immobile occupato inoltre, vincola l'eventuale nuovo acquirente al rispetto delle correnti situazioni di diritto, quindi se per esempio esso sia occupato per la correnza di una locazione o vi si esplichi un diritto di abitazione, l'eventuale acquirente dovrà rispettare nei termini previsti dalla legge quanto già precedentemente opponibile all'alienante.
[modifica] Distinzione tra contratto di locazione e contratto di noleggio
Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione (sent. n. 8248 del 29/08/97 e n. 12303 del 04/12/97) la distinzione tra il contratto di noleggio e il contratto di locazione di cose mobili risiede nel fatto che «il noleggiante, senza attribuire al noleggiatore il godimento della cosa mobile, si obbliga a compiere con questa, mediante l'opera propria o altrui, determinate attività a favore della controparte e il rischio delle attività compiute è, quindi, a suo carico in quanto la cosa resta nella sua sfera di disponibilità e viene da lui usata sotto la sua direzione tecnica e senza alcuna ingerenza da parte del noleggiatore. Al contrario, nel contratto di locazione di cose mobili, quando il conduttore acquista la detenzione della cosa, che entra, così, nell'ambito della sua disponibilità, su di lui ricadono i rischi inerenti all'utilizzazione di essa».
[modifica] Note
- ^ Codice civile italiano, art. 1571
- ^ Codice civile italiano, artt. 1615 e ss.
- ^ Codice civile italiano, art. 1597
- ^ Codice civile italiano, art. 1599
- ^ Codice civile italiano, art. 1575
- ^ Codice civile italiano, art. 1587
- ^ Codice civile italiano, art. 1594
[modifica] Voci correlate
[modifica] Collegamenti esterni
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