Estimo

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Con il termine estimo si indica la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non esiste un apprezzamento univoco (stima).

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa definisce sei aspetti economici. Essi sono:

  1. il più probabile valore di mercato;
  2. il più probabile valore di costo;
  3. il più probabile valore di trasformazione;
  4. il più probabile valore complementare;
  5. il più probabile valore di sostituzione;
  6. il più probabile valore per capitalizzazione dei redditi.

Tutti sono applicabili ad ogni bene. I primi due sono detti fondamentali perché derivano da fondamentali teorie economiche, gli altri sono detti accessori o derivati in quanto derivano dal valore di mercato e di costo. Esiste un estimo civile (superfici edificabili, edifici, ecc.); un estimo industriale (industrie, opifici, ecc,); un estimo agrario (fabbricati rurali, aziende agricole, terreni, miglioramenti fondiari ecc). In sintesi, tutti i beni che sono suscettibili di un valore rientrano nella disciplina estimativa.

Descrizione[modifica | modifica sorgente]

Suddivisione dell'estimo[modifica | modifica sorgente]

  • Estimo generale, che si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni;
  • Estimo speciale, che riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:
  • Estimo legale, nel quale la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri, successioni o servitù.
  • Estimo catastale, concernente il Catasto e il suo aggiornamento.

Inoltre, è possibile suddividere l'estimo in microestimo e macroestimo. Per microestimo s'intendono le stime che hanno per oggetto beni di proprietà individuale. Dunque, l'estimo civile, rurale e industriale rientrano nel microestimo. Per macroestimo s'intendono le stime che hanno per oggetto beni sui quali non sussistono, ovvero per beni che non sono scambiati sul mercato. Le stime ambientali fanno parte del macroestimo. Infatti, con la tutela dell'ambiente, il perito deve provvedere alla valutazione dei bani ambientali, nonché alla valutazione dei danni prodotti da un progetto sull'ambiente (Valutazione d'Impatto Ambientale, VIA). L'estimo ambientale fornisce al perito gli strumenti per svolgere questi compiti.

Procedimenti di stima[modifica | modifica sorgente]

Diversi sono i metodi di approccio per la ricerca degli elementi che determineranno il Valore del Bene oggetto di Stima, ma tutti convergenti in un prezzo unico di Mercato[senza fonte]. Tale prezzo è il risultato fra l'incontro della domanda e dell'offerta (prezzo di equilibrio).

I metodi di stima sono diversi ma - in modo concreto - sono riconducibili a tre criteri.

  • 1) Analitico: il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre (per esempio un canone di fitto, di locazione, un reddito agrario, etc.). Il reddito del bene da stimare - depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di reintegrazione, manutenzione, etc, - viene attualizzato o "scontato all'attualità" mediante l'impiego di un opportuno "saggio di capitalizzazione" denominato in genere "r". Es.: Reddito netto di un appartamento locato = "Rn"; saggio di capitalizzazione = 4% o 0,04. Il valore dell'appartamento sarà Rn/0,04.
  • 2) Per via comparativa: si applica il Market Comparison Approach, utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (i comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal Codice di Tecnoborsa oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D (si veda anche valutazione immobiliare);
  • 3) Per costo di costruzione: in un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi, e si detrae il deprezzamento d'invecchiamento; in un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto, e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.

Applicazione dei procedimenti[modifica | modifica sorgente]

In estrema sintesi i criteri fondamentali sono schematizzati di seguito:

Per capitalizzazione[modifica | modifica sorgente]

  • per fabbricati, case di abitazioni, case per negozi

hanno un reddito netto annuo derivante dall'equazione:

R_a = \text{Affitto lordo} - \text{Spese}

il valore ci è dato da

V_i = R_a/r

dove r è il tasso d'interesse d'investimento nel settore edilizio.

  • per Aziende agricole ed industriali

hanno un reddito annuo derivante dall'equazione:

R_a = \text{Produzione lorda vendibile} - \text{Costo di produzione}

Il valore ci è dato da

V_i = R_a/r

dove r è il saggio d'interesse d'investimento nelle industrie oggetto di stima.

Per costo di impianto[modifica | modifica sorgente]

  • per fabbricati

è il costo di costruzione della casa sommato agli oneri per la compera del terreno edificabile ed il tornaconto del costruttore stimabile al saggio d'interesse d'investimento r nel settore immobiliare moltiplicato il detto costo;

  • per Aziende Agricole ed industriali

è il costo dell'impianto dell'industria sommato all'utile dell'imprenditore che ha costituito l'azienda, pari ad r (tasso d'investimento nel settore) moltiplicato il costo.

Per valore sintetico[modifica | modifica sorgente]

  • nei fabbricati: applicazione del market comparison approach[1]
  • nelle industrie: il valore azionario+potenzialità espansiva degli utili industriali.

Note[modifica | modifica sorgente]

  1. ^ Previsto dal Codice di Tecnoborsa, oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D (si veda anche valutazione immobiliare)

Bibliografia[modifica | modifica sorgente]

  • Codice delle Valutazioni Immobiliari, Roma, Tecnoborsa, 2011, ISBN 978-889022361-7
  • Bambagioni Giampiero, La misurazione delle superfici immobiliari, Milano, Il Sole 24 Ore spa, 2008 ISBN 978-88-324-7099-4
  • Amicabile Stefano, Corso di economia ed estimo, Ulrico Hoepli Editore, 2006
  • Polelli Mario, Trattato di Estimo, Maggioli ed, 1997
  • Orefice Marcello, Estimo - vol. 1, 2, 3, 4, UTET ed., 2000
  • D'Agostino Alberto, "Estimo Immobiliare Urbano ed Elementi di Economia" Fondamenti, Criteri, Metodi.III Edizione -Società Editrice Esculapio- Bologna 2008
  • D'Agostino Alberto, "Estimo Immobiliare Urbano ed Elementi di Economia con Valutazione Economico-Finanziaria degli Investimenti per la Valorizzazione delle Opere Pubbliche" Fondamenti Criteri Metodi. IV Edizione -Società Esculapio Editrice Bologna 2014

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