Estimo

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Con il termine estimo si indica la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti teorici e metodologici per la valutazione da parte del valutatore dei beni per i quali non esiste un apprezzamento univoco (stima).

La dottrina estimativa ha subito una profonda evoluzione negli ultimi tre lustri sulla base delle profonde innovazioni registratesi a livello scientifico e normativo sia a livello internazionale e nazionale.[1]

Descrizione[modifica | modifica wikitesto]

Dottrina estimativa[modifica | modifica wikitesto]

La struttura della dottrina estimativa, come rappresentanta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari [2] definisce, tra l'altro:

  • Principi: Principio del prezzo; Princiapio della previsione, Principio dello scopo; Principio dell'ordinarietà; Principio della comparazione.
  • Procedimenti di stima: Metodo del confronto di mercato (Market comparison approach o Marchet approach); Metodo finanziario (Income approach); Metoto del costo (Cost approach).
  • Basi del valore o aspetti economici dei beni immobiliari, tra questi:
    • Valore di mercato;
    • Valore di costo;
    • Valore di trasformazione;
    • Valore complementare;
    • Valore di sostituzione;
    • Valore assicurabile
    • Valore di credito ipotecario
    • Fair value (Valore equo)
    • Valore di uso
    • Valore di realizzo
    • Valore di liquidazione o vendita forzata
    • Valore di investimento
    • Valore speciale

A livello europeo il concetto di valore di mercato è definito dal Regolamento 2013/575/UE: «Per valore di mercato si intende l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.»

Suddivisione dell'estimo[modifica | modifica wikitesto]

La dottrina estimativa è articolata in:

  • Estimo generale, che si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni;
  • Estimo speciale, che riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:
  • Estimo legale, nel quale la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri, successioni o servitù.
  • Estimo catastale, concernente il Catasto e il suo aggiornamento.

Inoltre, è possibile suddividere l'estimo in microestimo e macroestimo. Le stime ambientali fanno parte del macroestimo. Infatti, con la tutela dell'ambiente, il perito deve provvedere alla valutazione dei beni ambientali, nonché alla valutazione dei danni prodotti da un progetto sull'ambiente (Valutazione d'Impatto Ambientale, VIA). L'estimo ambientale fornisce al valutatore o perito gli strumenti per svolgere questi compiti.

Procedimenti di stima[modifica | modifica wikitesto]

Diversi sono i metodi per la ricerca del Valore del bene oggetto di stima, ma tutti convergenti in un prezzo unico di Mercato[senza fonte]. Tale prezzo è il risultato fra l'incontro della domanda e dell'offerta (prezzo di equilibrio).

I metodi di stima sono diversi ma - in modo concreto - sono riconducibili a tre metodi.

  • Analitico: il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre (per esempio un canone di fitto, di locazione, un reddito agrario, etc.). Il reddito del bene da stimare - depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di reintegrazione, manutenzione, etc, - viene attualizzato o "scontato all'attualità" mediante l'impiego di un opportuno "saggio di capitalizzazione" denominato in genere "r". Es.: Reddito netto di un appartamento locato = "Rn"; saggio di capitalizzazione = 4% o 0,04. Il valore dell'appartamento sarà Rn/0,04.
  • Per via comparativa: si applica il Market Comparison Approach, utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (i comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal Codice di Tecnoborsa oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D (si veda anche valutazione immobiliare);
  • Per costo di costruzione: in un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi, e si detrae il deprezzamento d'invecchiamento; in un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto, e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.

Applicazione dei procedimenti[modifica | modifica wikitesto]

In estrema sintesi i criteri fondamentali sono schematizzati di seguito:

Per capitalizzazione[modifica | modifica wikitesto]

  • per fabbricati, case di abitazioni, case per negozi

hanno un reddito netto annuo derivante dall'equazione:

R_a = \text{Affitto lordo} - \text{Spese}

il valore ci è dato da

V_i = R_a/r

dove r è il tasso d'interesse d'investimento nel settore edilizio.

  • per Aziende agricole ed industriali

hanno un reddito annuo derivante dall'equazione:

R_a = \text{Produzione lorda vendibile} - \text{Costo di produzione}

Il valore ci è dato da

V_i = R_a/r

dove r è il saggio d'interesse d'investimento nelle industrie oggetto di stima.

Per costo di impianto[modifica | modifica wikitesto]

  • per fabbricati

è il costo di costruzione della casa sommato agli oneri per la compera del terreno edificabile ed il tornaconto del costruttore stimabile al saggio d'interesse d'investimento r nel settore immobiliare moltiplicato il detto costo;

  • per Aziende Agricole ed industriali

è il costo dell'impianto dell'industria sommato all'utile dell'imprenditore che ha costituito l'azienda, pari ad r (tasso d'investimento nel settore) moltiplicato il costo.

Per valore sintetico-comparativo[modifica | modifica wikitesto]

  • nei fabbricati: applicazione del market comparison approach (o market approach)[3]
  • nelle industrie: il valore azionario+potenzialità espansiva degli utili industriali.

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ Sulle cause e sulle implicazioni dell’evoluzione della dottrina estimativa, Quaderni di Economia Immobiliare QEI, N. 14/2010
  2. ^ Responsabile Scientifico, Giampiero Bambagioni; Direttore Scientifico, Marco Simonotti.
  3. ^ Previsto dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D (si veda anche valutazione immobiliare)

Bibliografia[modifica | modifica wikitesto]

  • Codice delle Valutazioni Immobiliari, IV Edizione, Tecnoborsa ed., 2011, ISBN 978-889022361-7
  • Bambagioni Giampiero, La misurazione delle superfici immobiliari Il Sole 24 Ore spa, 2008, Milano,ISBN 978-88-324-7099-4
  • Amicabile Stefano, Corso di economia ed estimo, Ulrico Hoepli ed., 2006
  • Polelli Mario, Trattato di Estimo, Maggioli ed., 1997
  • Orefice Marcello, Estimo - vol. 1, 2, 3, 4, UTET ed., 2000
  • D'Agostino Alberto, "Estimo Immobiliare Urbano ed Elementi di Economia" Fondamenti, Criteri, Metodi.III Edizione -Società Editrice Esculapio- Bologna 2008
  • D'Agostino Alberto, "Estimo Immobiliare Urbano ed Elementi di Economia con Valutazione Economico-Finanziaria degli Investimenti per la Valorizzazione delle Opere Pubbliche" Fondamenti Criteri Metodi. IV Edizione-Società Esculapio Editrice Bologna 2014

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