Estimo

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Con il termine estimo si indica l'insieme formato dal metodo (metodo estimativo) e dai procedimenti attraverso i quali è possibile attribuire il valore espresso in moneta a determinate categorie di beni economici o di diritti reali. Ad essi appartengono i beni immobili, i beni mobili e i diritti reali. I beni oggetto di studio dell'estimo sono caratterizzati spesso dalla irriproducibilità, il che rende molto difficile applicare ad essi la legge della domanda e dell'offerta relativa al mercato di libera concorrenza. Il valore del bene viene pertanto calcolato a tavolino e non sancito dal mercato.

Un concetto fondamentale dell'Estimo è il principio di ordinarietà, secondo il quale la stima deve essere fondata sulle caratteristiche di quel bene che sono più frequenti, cioè ordinarie, nella zona. Questo riguarda sia le caratteristiche fisiche ed economiche del bene che la sua gestione, nel caso si tratti di bene in grado di dare redditi. Se che le condizioni del bene non coincidono con l'ordinarietà, si apporteranno poi le opportune correzioni. Grazie al costante riferimento all'ordinarietà, la stima tende a coincidere con il valore che la maggior parte degli operatori attribuirebbe al bene in quelle condizioni e si considera quindi oggettiva, indipendente dal valore soggettivo che il perito attribuirebbe al bene.

Indice 1 Aspetti economici della stima 2 La valutazione immobiliare 3 Valore di stima immobiliare 3.1 per capitalizzazione 3.2 per costo di impianto 3.3 per valore sintetico 4 Suddivisione dell'estimo 5 Bibliografia 6 Voci correlate 7 Collegamenti esterni

[modifica] Aspetti economici della stima

• Valore di mercato: il più probabile valore che un bene spunterebbe in una libera contrattazione di compravendita.
• Valore di costo: i costi sostenuti da un imprenditore ordinario per costruire il bene.
• Valore di trasformazione: valore del bene trasformato meno i costi di trasformazxione.
• Valore complementare: è dato dalla differenza tra il valore del bene intero e il valore del bene privo dell'oggetto di stima.
• Valore di capitalizzazione
• Valore di surrogazione
• Valore di uso sociale

[modifica] La valutazione immobiliare

• attiene alle definizioni dei valori stima (di mercato e quelli diversi dai valori di mercato);
• attiene ad un metodo di misurazione delle superfici immobiliari;
• attiene ai procedimenti di stima: i procedimenti di stima attualmente applicati in Italia sono classificati in procedimenti di stima sintetici (o diretti) e procedimenti di stima analitici (o per capitalizzazione del reddito);
• attiene agli elementi essenziali per la stesura del Rapporto di valutazione (o perizia estimativa).

[modifica] Valore di stima immobiliare

Tre i criteri:

[modifica] per capitalizzazione

• per fabbricati, case di abitazioni, case per negozi

hanno un reddito netto annuo derivante dall'equazione:

R_a = Affitto lordo − Spese

il valore ci è dato da

V_i = R_a / r

dove r è il tasso d'interesse d'investimento nel settore edilizio.

• per Aziende agricole ed industriali

hanno un reddito annuo derivante dall'equazione:

R_a = Produzione lorda vendibile − Costo di produzione

Il valore ci è dato da

V_i = R_a / r

dove r è il saggio d'interesse d'investimento nelle industrie oggetto di stima.

[modifica] per costo di impianto

• per fabbricati

è il costo di costruzione della casa sommato agli oneri per la compera del terreno edificabile ed il tornaconto del costruttore stimabile al saggio d'interesse d'investimento r nel settore immobiliare moltiplicato il detto costo;

• per Aziende Agricole ed industriali

è il costo dell'impianto dell'industria sommato all'utile dell'imprenditore che ha costituito l'azienda, pari ad r (tasso d'investimento nel settore) moltiplicato il costo.

[modifica] per valore sintetico

• nei fabbricati: la media di vendita di costruzioni simili nella zona meno un correttivo di vetustà-
• nelle industrie: Il valore azionario+potenzialità espansiva degli utili industriali.

[modifica] Suddivisione dell'estimo

• Estimo generale che si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni;
• Estimo speciale che riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:
  • Estimo civile che valuta fabbricati e aree fabbricabili;
  • Estimo rurale che riguarda aziende agrarie e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondari.
  • Estimo forestale che riguarda i boschi e il legname in essi presente.
  • Estimo commerciale e industriale si occupa di aziende commerciali e industriali
• Estimo legale, nel quale la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri, successioni o servitù.
• Estimo catastale, concernente il Catasto e il suo aggiornamento.

[modifica] Bibliografia

• Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard 2005 (precedenti edizioni nel 2000 e 2002; versione integralmente in inglese del 2006), Supervisione Aldo De Marco, Coordinatore responsabile e coautore Giampiero Bambagioni, Direttore Scientifico Marco Simonotti.
• La misurazione delle superfici immobiliari. Giampiero Bambagioni (2008), Il Sole 24 Ore Spa

[modifica] Voci correlate

• Computo metrico estimativo
• Metodo estimativo
• Valore di stima immobiliare

[modifica] Collegamenti esterni

• Risorse sull'estimo generale e speciale - TerritorioScuola ODP.
• Tecnoborsa (Organizzazione nazionale per lo sviluppo e la regolazione dell'economia immobiliare) - editrice del Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard.