Estimo

Con il termine estimo si indica la disciplina per determinare il valore di mercato di un bene immobile o di altra utilità economica. Esiste un estimo civile (superfici edificabili, edifici, etc.); un estimo industriale (industrie, opifici, etc,); un estimo agrario (fabbricati rurali, aziende agricole, terreni, etc). In sintesi, tutti i beni che sono suscettibili di un valore rientrano nella disciplina estimativa.

Procedimenti di stima

Diversi sono i metodi di approccio per la ricerca degli elementi che determineranno il Valore del Bene oggetto di Stima ma tutti convergenti in un prezzo unico di Mercato. Tale prezzo è il risultato fra l'incontro della domanda e dell'offerta. I metodi di stima sono diversi ma - in modo concreto - sono riconducibili a tre criteri.

• 1) Analitico: il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre (per esempio un canone di fitto, di locazione, un reddito agrario, etc.). Il reddito del bene da stimare - depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di reintegrazione, manutenzione, etc, - viene attualizzato o "scontato all'attualità" mediante l'impiego di un opportuno "saggio di capitalizzazione" denominato in genere "r". Es.: Reddito netto di un appartamento locato = "Rn"; saggio di capitalizzazione = 4% o 0,04. Il valore dell'appartamento sarà Rn/0,04.

• 2) Per via comparativa: si applica il Market Comparison Approach, utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (i comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal Codice di Tecnoborsa oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D (si veda anche valutazione immobiliare);

• 3) Per costo di costruzione: in un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi, e si detrae il deprezzamento d'invecchiamento; in un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto, e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.

Applicazione dei procedimenti

In estrema sintesi i criteri fondamentali sono schematizzati di seguito:

per capitalizzazione

• per fabbricati, case di abitazioni, case per negozi

hanno un reddito netto annuo derivante dall'equazione:

R_a = Affitto lordo − Spese

il valore ci è dato da

V_i = R_a / r

dove r è il tasso d'interesse d'investimento nel settore edilizio.

• per Aziende agricole ed industriali

hanno un reddito annuo derivante dall'equazione:

R_a = Produzione lorda vendibile − Costo di produzione

Il valore ci è dato da

V_i = R_a / r

dove r è il saggio d'interesse d'investimento nelle industrie oggetto di stima.

per costo di impianto

• per fabbricati

è il costo di costruzione della casa sommato agli oneri per la compera del terreno edificabile ed il tornaconto del costruttore stimabile al saggio d'interesse d'investimento r nel settore immobiliare moltiplicato il detto costo;

• per Aziende Agricole ed industriali

è il costo dell'impianto dell'industria sommato all'utile dell'imprenditore che ha costituito l'azienda, pari ad r (tasso d'investimento nel settore) moltiplicato il costo.

per valore sintetico

• nei fabbricati: applicazione del market comparison approach
• nelle industrie: il valore azionario+potenzialità espansiva degli utili industriali.

Suddivisione dell'estimo

• Estimo generale che si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni;
• Estimo speciale che riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:
  • Estimo civile che valuta fabbricati e aree fabbricabili;
  • Estimo rurale che riguarda aziende agrarie e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondari.
  • Estimo forestale che riguarda i boschi e il legname in essi presente.
  • Estimo commerciale e industriale si occupa di aziende commerciali e industriali
• Estimo legale, nel quale la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri, successioni o servitù.
• Estimo catastale, concernente il Catasto e il suo aggiornamento.

Bibliografia

• Codice delle Valutazioni Immobiliari, Roma, Tecnoborsa, 2011, ISBN 978-889022361-7
• Bambagioni Giampiero, La misurazione delle superfici immobiliari, Milano, Il Sole 24 Ore spa, 2008 ISBN 978-88-324-7099-4
• Amicabile Stefano, Corso di economia ed estimo, Ulrico Hoepli Editore, 2006
• Polelli Mario, Trattato di Estimo, Maggioli ed, 1997
• Orefice Marcello, Estimo - vol. 1, 2, 3, 4, UTET ed., 2000

Voci correlate

• Valutazione immobiliare
• Computo metrico estimativo
• Metodo estimativo
• Valore di stima immobiliare
• Valore a nuovo
• Agronomo

Collegamenti esterni

• Risorse sull'estimo generale e speciale - TerritorioScuola ODP.