Valutazione immobiliare

La valutazione immobiliare è un'attività che viene svolta da professionisti abilitati a questo riguardo e che si pone l'obiettivo di determinare (quale scopo principale, ma non unico) un elemento patrimoniale dell'immobile, generalmente consistente nel valore di mercato, ma che può essere differente da quest'ultimo in funzione dello scopo dell'attività valutativa e della tipologia dell'immobile da valutare. Un altro obiettivo, strettamente collegato con il primo, è quello di effettuare una due diligence che può riguardare differenti ambiti (urbanistico, tecnico, catastale, ecc.) a seconda dell'incarico ricevuto dal valutatore. L'attività di valutazione immobiliare si concretizza con la redazione di una perizia di stima, nella quale vengono riportati ed illustrati i risultati del lavoro del valutatore. In alternativa alla perizia di stima risulta possibile l'applicazione di opportuni Standards di valutazione che in modo generico ma veloce consente una valutazione approssimativa del bene.

Standard di valutazione

La valutazione immobiliare presenta una notevole tradizione di studi accademici, insegnamenti didattici e di pratica applicativa professionale. Essa, tuttavia, ha subito degli ultimi lustri di una notevole evoluzione sulla base delle profonde innovazioni registratesi sia a livello scientifico che normativo.

Le problematiche generali del nostro sistema Paese che hanno influito sull'evoluzione della dottrina possono essere riassunte, per semplicità, in due grandi ambiti. In primo luogo la relativa poca trasparenza del mercato immobiliare italiano, nel quale i prezzi di transazione sono sempre stati di difficile reperimento (spesso per problemi relativi alla fiscalità), ha prodotto l'introduzione di metodologie basate sull'expertise immobiliare che se da un lato hanno permesso il mantenimento di livelli qualitativi adeguati agli scopi delle valutazioni, dall'altro lato hanno allontanato la pratica operativa dalla best practice internazionale. In secondo luogo la professione è esercitata da una molteplicità di categorie professionali (quali ingegneri, architetti, geometri, periti edili, dottori in agraria e ancora altri) la cui elencazione, già di per sé estesa, rende conto della difficoltà di mantenere nella professione una unitarietà di approcci, di linguaggi e di usi. Ciò non ha favorito la costituzione di una omogeneità operativa ma, al contrario, ha teso a variegare le modalità operative presenti nel nostro paese. In ambito internazionale, tuttavia, sono correnti da molti anni norme specifiche dedicate al settore dal'estimo immobiliare che, per vari versi, stanno estendendo i propri influssi anche sul nostro paese. A questo riguardo si possono citare le norme seguenti.

• Gli International Valuation Standards predisposti dall'International Valuation Standards Committee.
• Gli European Valuation Standards predisposti a cura di The European Group of Valuer's Association.

Gli argomenti trattati riguardano le definizioni tecniche, i criteri valutativi applicabili, gli aspetti legati alla qualificazione dei Valutatori ed alla deontologia professionale, con presenza di capitoli dedicati a norme guida che, pur mantenendosi ad un livello più elevato di un testo didattico di estimo, propongono indicazioni di orientamento metodologico applicativo. A partire dall'entrata in vigore di altre disposizioni quali l'Accordo sul Capitale chiamato Basilea II, le previsione degli International Accounting Standards, le norme che regolano i fondi immobiliari e altre, i criteri generali contenuti negli standards internazionali hanno trovato la forza di diffondersi anche in Italia. Solo per citare un esempio, si può ricordare la comune definizione di Valore di Mercato presente in tutte le norme. Bisogna comunque tener presente che le norme citate, ed anche altre esistenti in singoli paesi (si pensi al cosiddetto Red Book della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito) costituiscono sostanzialmente un corpo normativo alquanto omogeneo. Non esiste, quindi, il problema della scelta tra diverse opzioni normativa in quanto queste norme si differenziano solo per il minore o maggiore accento che pongono nella trattazione di alcuni singoli argomenti.

Gli Standard di valutazione in Italia

Nel nostro paese non esiste alcuna norma generale stringente che detti i criteri ai quali devono rispondere le Valutazioni Immobiliari. Sulla spinta di quanto esiste negli altri paesi si sono sviluppate alcune iniziative importanti che ci stanno conducendo ad un allineamento con la best practice internazionale. Si deve innanzi tutto evidenziare:

• il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Ed. Tecnoborsa)

la cui quarta ed ultima edizione risale all'ottobre 2011. Della terza edizione (2005) esiste anche una versione in inglese: Italian Property Valuation Standard. L'encomiabile iniziativa recepisce le best practices internazionali e gli International Valuation Standards che integra ed armonizza con la realtà scientifica ed operativa del nostro Paese.

• le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie, promosse dall'Associazione Bancaria Italiana - pubblicate come Allegato del Codice delle Valutazioni Immobiliari - che si rivolgono alle banche nell'ambito della loro specifica attività, che ne possono spontaneamente adottare i dettami; anch'esse sono state modellate sul complesso normativo già descritto, con alcune specificazioni che derivano dal particolare settore finanziario a cui si rivolgono e delle norme legislative che lo regolano.

Il processo di diffusione della best practice è quindi in marcia anche se il cammino da compiere per la sua diffusione nell'ambito professionale e per la sua implementazione è ancora lungo.

Elementi caratteristici degli Standard

Gli argomenti trattati dagli standard internazionali, come si è già avuto modo di riferire, sono comuni tra le differenti fonti normative. Risulta estraneo allo scopo di questa voce l'esame critico delle norme. Tuttavia si ritiene utile raggruppare per capitoli gli argomenti al fine di fornire una indicazione del contenuto. Seguendo lo schema del Codice delle Valutazioni Immobiliari (ed. Tecnoborsa) - di cui Giampiero Bambagioni è Responsabile Scientifico e Marco Simonotti Direttore Scientifico - gli argomenti trattati includono:

1. il concetto di qualità totale alle valutazioni immobiliari;
2. l'illustrazione delle convenzioni circa le modalità di effettuazione delle misurazioni immobiliari, ossia della misura di superfici e volumi in ambito immobiliare, fondamentale al fine di rendere omogenea la definizione quantitativa della consistenza;
3. la definizione della segmentazione del mercato immobiliare che ci permette di effettuare analisi di mercato corrette e basate su criteri condivisi;
4. l'esposizione di principi di valutazione che richiama conoscenze affermate, ma che introduce definizioni speciali quali quella dell'highest and best use (HBU);
5. la definizione dei criteri e valori di stima, ossia degli elementi patrimoniali quali il valore di mercato, il fair value, il mortgage lending value, il valore di uso, ecc. definizioni tanto importanti al fine di rendere intelligibile il rapporto di valutazione;
6. la esposizione dei concetti relativi a prezzi e caratteristiche immobiliari;
7. la descrizione delle procedure di rilevazione dei dati immobiliari, che rappresentano la base concettuale ed operativa indispensabile per l'utilizzo di qualsiasi metodo di valutazione che si avvalga delle informazioni provenienti dal mercato;
8. la presentazione dei procedimenti di stima compliant con gli standards, ossia del market comparison approach, income capitalization approach e cost approach;
9. la definizione di contenuti del rapporto di valutazione;
10. l'introduzione del concetto di riesame delle valutazioni, relativamente nuovo in ambito estimativo;
11. l'illustrazione delle specificità che riguardano tre settori distinti, ossia le valutazioni ai fini di concessione di credito, quelle di immobili agricoli e quelle delle quote condominiali di proprietà;
12. la Valutazione economica di programmi e progetti - Studio di fattibilità;
13. il Rating immobiliare (Real Estate Risk Assessment).
14. le Stime su larga scala (Mass appraisal).

Il market comparison approach (MCA)

Con particolare riguardo al market comparison approach, bisogna far osservare come in Italia la prassi valutativa non ne sia ancora permeata, creando di conseguenza una carente trasparenza metodologica circa i risultati della valutazione, trasparenza che solo il market comparison approach garantirebbe in toto. Questo approccio valutativo risulta ben trattato nella letteratura straniera sia normativa, che più propriamente divulgativa. Il market comparison approach si struttura operativamente tramite una serie di operazioni consegueti che possiamo delineare come segue:

1. analisi di mercato per la rilevazione di contratti recenti per il segmento di mercato;
2. rilevazione dei dati immobiliari completi;
3. scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
4. compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
5. analisi dei prezzi marginali (adjustment);
6. redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);
7. sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

Il market comparison approach può essere utilizzato sia nella sua formulazione classica come sopra specificata, che nella versione denominata "sistema di stima" che permette di trattare il confronto tra immobili dotati di caratteristiche provviste di un prezzo marginale non immediatamente riscontrabile dal mercato. Permette, perciò, di ovviare alle difficoltà che possono sorgere nel trattare il punto 5 dello schema operativo sopra delineato. Queste modalità operative sono state entrambe recepite sia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (ed. Tecnoborsa) sia dalle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie curate dall'Associazione Bancaria Italiana.

Bibliografia

• Codice delle Valutazioni Immobiliari, Roma, Tecnoborsa, 2011, ISBN 978-889022361-7
• Appraisal Standards Board, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) 2010-2011 Edition, Washington, 2010, ISBN 978-0-9798728-3-9
• Bambagioni Giampiero, La misurazione delle superfici immobiliari, Milano, Il Sole 24 Ore spa, 2008 ISBN 978-88-324-7099-4
• Galaty Fillmore W.,Wellington J., Allaway Robert C., Modern Real Estate Practice, Chicago, Real Estate Education Company, 1996, ISBN 0-7931-2754-8
• International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards, London, IVSC, 2007, ISBN 978-0-922154-94-4
• Ling D. C. - Archer W.R., Real Estate Principles, New York, McGraw-Hill, 2010, ISBN 978-0-07-016713-1
• Rattermann Mark R., Valuation by Comparison, Chicago, Apparaisal Institute, 2007, ISBN 978-0-922154-93-7
• Simonotti Marco, Metodi di stima immobiliare, Palermo, Flaccovio ed., 2006, ISBN 88-7758-686-5
• The European Group of Valuer's Associations, European Valuation Standards, Estate Gazette, London, 2009, ISBN 978-90-9024138-8
• D'Agostino Alberto "Estimo Immobiliare Urbano ed Elementi di Economia -Fondamenti - Criteri - Metodi" -2008 Esculapio Bologna ISBN 978-88-7488-252-6

Collegamenti esterni

• International Valuation Standards Committee
• Tecnoborsa
• Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie
• The European Group of Valuer’s Association
• The Appraisal Foundation
• The Appraisal Institute
• Valutazione immobiliare online