Certificato di abitabilità

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Il certificato di abitabilità è un documento prescritto dalla legge della Repubblica Italiana riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d'uso o licenza di occupazione.

Si distingueva una volta dal "certificato di agibilità" riferito alle unità immobiliari da destinare ad altro uso. Tale distinzione è in pratica venuta meno nel tempo anche per la comune trattazione normativa.

Storia[modifica | modifica sorgente]

L'obbligo di produzione del certificato è stato introdotto con il Testo unico delle leggi sanitarie,[1] poi modificato e sostituito dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425[2] e dal Testo unico dell'edilizia.[3]

L'art. 26 di quest'ultimo decreta che "il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso".

Caratteristiche[modifica | modifica sorgente]

Il certificato ha una grande rilevanza anche in ordine ai diritti connessi al bene, specialmente per il caso di sua cessione (e tipicamente per il caso di acquisto in cantiere di abitazione di nuova costruzione), originando questioni civilistiche di una certa complessità. Rilevante giurisprudenza ha infatti enucleato il principio che a fini negoziali il certificato è elemento essenziale dell'abitazione, talché la sua mancanza costituisca mancanza di promessa qualità dell'oggetto[4]; ne segue che l'alienante di una porzione immobiliare descritta come "abitazione", cederebbe, senza il certificato, aliud pro alio (venderebbe cioè un manufatto non utilizzabile per "assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto"[5]). In taluni casi, le Corti hanno propeso per evidenziare piuttosto un inadempimento dell'obbligo di consegna di documenti[6] o riconoscendo, per la parte acquirente, un errore sulla qualità dell’oggetto[7]. Per contro, alcune sentenze distinguono il caso di mancanza della certificazione in presenza dei requisiti richiesti per il suo rilascio: si sostiene cioè che qualora la porzione compravenduta possieda tali requisiti - e non vi siano quindi ragioni ostative al rilascio del certificato - non sussista inadempimento a meno che la produzione del documento non abbia fatto espressamente parte della obbligazione assunta dall'alienante[8]. In ogni caso, pare di comune accezione che non sia in sé illecito un negozio di compravendita anche in mancanza di certificazione[9].

Contenuto[modifica | modifica sorgente]

Il documento certifica per l'appunto l'idoneità della unità immobiliare interessata ad essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell'edificio e la sua salubrità[10] ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le rispettive volumetrie[11], nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli idrico e fognario). In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza[12], antinfortunistica, accessibilità[13] e risparmio idrico[14] ed energetico[15] (talune in recepimento di normativa comunitaria). La procedura è essenzialmente declaratoria.

Modalità di richiesta[modifica | modifica sorgente]

Il documento va richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato a seguito di interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie. La mancata presentazione della domanda di rilascio entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77,00 a 464,00 euro.

Note[modifica | modifica sorgente]

  1. ^ Regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265, artt. 221 e 222
  2. ^ Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all'abitabilità, di collaudo statico e di iscrizione al catasto - art.5, abrogazione primo comma dell'art. 221 del TULS
  3. ^ D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - art.136, abrogazione secondo comma dell'art. 221 del TULS
  4. ^ ai sensi dell'art. 1497 c.c. (mancanza di qualità essenziali del bene)
  5. ^ Così in Cass., 10 giugno 1991, n. 6576
  6. ^ ai sensi dell'art. 1477 c.c. - Cass. pen., 5 luglio 1999, n.12850: "la falsa attestazione dell'alienante, nel rogito di compravendita di un immobile, dell'esistenza della licenza di abitabilità o di una pratica amministrativa diretta a conseguirla ... può rilevare solo ai fini civilistici dell'eventuale risoluzione del contratto"
  7. ^ ai sensi dell'art. 1429 n.2 c.c.
  8. ^ Contra, però, v. Cass., 3 luglio 2000, n. 8880
  9. ^ Cass., 11 agosto 1990, n. 8199; Cass., 29 marzo 1995, n. 3687
  10. ^ Dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri, riscontro di conformità al D. Lgs. 11 maggio 1999 n. 152 - Disposizioni sulla tutela delle acque dall’inquinamento
  11. ^ Si veda il DM 05.07.1975
  12. ^ Legge 5 marzo 1990, n.46 - Norme per la sicurezza degli impianti
  13. ^ Decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236 - Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche
  14. ^ Legge 5 gennaio 1994, n. 36 - Disposizioni in materia di risorse idriche
  15. ^ Legge 9 gennaio 1991, n. 10, Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia

Voci correlate[modifica | modifica sorgente]

Collegamenti esterni[modifica | modifica sorgente]