Rendita catastale

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In Italia la rendita catastale è un valore fiscale che viene utilizzato per determinare:

  1. il valore di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e dell'imposta municipale propria (IMU);
  2. il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni e donazioni, delle imposte ipotecaria e catastale.
  3. Il valore erariale di un bene, e la sua redditività in termini erariali per determinare i valori di applicazione di una tassa o di un'imposta.

Dall'articolo 23 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, la rendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».

La rendita catastale è quindi sostanzialmente il valore attribuito, con finalità fiscali, a tutti gli immobili in grado di produrre o generare reddito.

Determinazione della rendita catastale[modifica | modifica wikitesto]

La rendita catastale detta Rendita Catastale Lorda (R.C.L.) di un'unità immobiliare urbana (per urbana si intende "non direttamente appartenente al catasto terreni e alla data del 31 dicembre 2014") riguarda sostanzialmente ogni corpo edificato anche se facente parte di complessi agrari o complessi rurali.

La rendita è determinata principalmente da tre fattori:

  1. la dimensione dell’immobile, espressa in vani catastali, metri cubi o metri quadri, a seconda della categoria catastale dell’immobile a cui si fa riferimento;
  2. un coefficiente numerico, detto tariffa d'estimo, elaborato dall’Agenzia delle Entrate del Territorio, che varia in base
    1. alla zona in cui è situato l’immobile (comune e alla zona censuaria) e
    2. alla tipologia o destinazione d’uso ordinaria, detta categoria o classe catastale dell'immobile

Per le unità immobiliari a destinazione d'uso speciale del Gruppo D e per quelle a destinazione d'uso particolare del Gruppo E, la determinazione della rendita catastale avviene per stima diretta effettuata dai competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate che dal 1º dicembre 2012 ha incorporato l'Agenzia del Territorio (articolo 23-quater del D.L. n. 95/2012).

È possibile conoscere una rendita catastale anche online accedendo al sito dell'Agenzia del Territorio e inserendo:

  1. codice fiscale
  2. provincia in cui si trova l'immobile
  3. identificativi catastali ad esempio sezione, foglio e mappale ovvero particella dell'immobile al Catasto dei terreni o al Catasto dei fabbricati.[1]

Gruppi di categorie catastali[modifica | modifica wikitesto]

Magnifying glass icon mgx2.svgLo stesso argomento in dettaglio: Categorie catastali.

Le categorie catastali sono divise in gruppi.

  • Gruppo A - Abitazioni od assimilabili ad abitazioni (appartamenti, ville, uffici, baite ecc.)
  • Gruppo B - Edifici con carattere sociale o comunitario (caserme, monasteri, uffici pubblici, ospedali, scuole, biblioteche)
  • Gruppo C - Edifici finalizzati ad attività commerciali o varie (negozi, magazzini, laboratori, cantine)
  • Gruppo D - Immobili a destinazione speciale (fabbriche, alberghi, banche, teatri, ospedali, impianti industriali, grandi negozi)
    • questo gruppo si presta a molteplici interpretazioni riguardo alla corretta determinazione della R.C.L.
  • Gruppo E - Immobili a destinazione particolare (aeroporti, caserme, luoghi di culto)
  • Gruppo F - Entità urbane (aree dismesse, ruderi, cantieri)

Il concetto di ordinarietà[modifica | modifica wikitesto]

Per poter comprendere dalla sua formazione, la metodologia di stima utilizzata nel catasto italiano così come fondato, è necessario introdurre il concetto di ordinarietà.

Questo concetto è difficile da comprendere se non in ottica estimativa pura, così come concepita dai padri dell'estimo italiano, famosi trattisti, ultimi dei quali il Sen Prof. Medici. L'ordinarietà catastale è un concetto che si può esemplificare come segue: "È da considerarsi ordinario tutto ciò che non può considerarsi nel contesto in analisi come straordinario e sempre che sia ripetibile con assoluta certezza, riproponibile nel tempo, e non influenzabile da contesti politici o macroeconomici di specie ciclica inferiore ai 30 anni"

Il concetto di ordinarietà è alla base di tutte le stime catastali. Non può infatti essere assoggettato a valutazione l'evento straordinario o l'accadimento temporalmente limitato, se è infatti vero che una più alta o bassa tassazione influisce sul valore immobiliare di un bene,è altrettanto vero che la sua temporaneità "tassazioni, patrimoniali od incentivi straordinari", non possano trovare significato nella ordinarietà del contesto.

Procedura di attribuzione della rendita catastale[modifica | modifica wikitesto]

Entro 30 giorni dal momento in cui una nuova costruzione diviene agibile in relazione alla destinazione d'uso prevista, il proprietario deve richiedere all'Agenzia del Territorio – affidando l'incarico anche a un tecnico e proponendone egli stesso l'importo – l'attribuzione della rendita catastale. Se la rendita attribuita è diversa da quella proposta, il contribuente ha diritto a ricorrere attraverso la rettifica effettuata dall'Agenzia del Territorio. Quest'ultima ha infatti l'obbligo di notificare la rettifica all'interessato entro un anno di tempo. Oltre questo periodo di tempo, la rendita proposta diventa definitiva.

Rivalutazione della rendita catastale[modifica | modifica wikitesto]

La crescente inadeguatezza dello strumento della rendita catastale a fungere da base imponibile per la tassazione degli immobili ha determinato, nel tempo, "l'adeguamento" delle stesse (aumento del 5% dal 1997). I provvedimenti di rivalutazione della rendita catastale interessano i fabbricati che hanno subito delle modifiche sostanziali non dichiarate al catasto o gli immobili mai dichiarati al catasto o immobili che hanno avuto un cambio di destinazione d'uso infine anche fabbricati rurali che hanno perso tale condizione di ruralità.

Quindi, ad esempio, per il calcolo del valore catastale ai fini dell’imposta di registro, o per l’IMU, si utilizza attualmente la rendita rivalutata del 5% e la si moltiplica per i relativi coefficienti. Nonostante si parli da tempo di una possibile riforma catastale, questa non è ancora stata ufficializzata e proseguono attualmente le attività per l’accatastamento delle unità immobiliari negli archivi catastali e la determinazione e accertamento delle relative rendite catastali.

Valore catastale[modifica | modifica wikitesto]

La rendita catastale è utilizzata per la determinazione del valore catastale degli immobili come base imponibile per il pagamento delle imposte. Infatti, a seconda della destinazione d'uso degli immobili, il valore catastale (detto anche "rendita catastale rivalutata") si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente prestabilito che varia in relazione alla destinazione d'uso dell'immobile e alla categoria catastale di appartenenza.

Gli immobili di destinazione ordinaria sono suddivisi nei gruppi A, B, C:

  • gruppo A: unità ad uso residenziale;
  • gruppo B: immobili per usi collettivi;
  • gruppo C: immobili di destinazione commerciale.

Per gli immobili classificati nei gruppi catastali A, B, C (esclusi A10 e C1) il coefficiente moltiplicatore era 115,5 (se prima casa) e 126 (se seconda casa), mentre dal 2012 passa a 160 per tutti gli immobili ai fini del pagamento dell'IMU, in attesa di una rivalutazione degli estimi catastali, operazione che sarebbe molto più equa, in quanto attualmente case di nuova costruzione, a parità di metratura e del prestigio della zona in cui sorgono, hanno rendite catastali molto superiori (anche di 3 o 4 volte) rispetto a immobili costruiti 50 o 60 anni fa in quartieri che allora erano periferici o popolari, e quindi godevano di indici di stima più bassi, ma che ora hanno un valore pari o superiore a quelli di nuova costruzione.

Per gli immobili di categoria A10 e D il coefficiente moltiplicatore è 63. Per le categorie C1 ed E è invece 42,84. I gruppi catastali determinano il prestigio e la qualità dell'immobile. Per determinare il gruppo di appartenenza si fa riferimento alla somma dei vani necessariamente utili.

Classe catastale[modifica | modifica wikitesto]

Esiste un altro parametro che viene utilizzato ai fini di determinare la rendita catastale ed è la cosiddetta "classe catastale". Tale valore serve a differenziare ulteriormente gli immobili appartenenti allo stesso gruppo catastale in quanto tiene conto della rifinitura, dell'ampiezza dei vani e della dotazione di servizi.

Consistenza[modifica | modifica wikitesto]

La Consistenza catastale è un altro parametro utilizzato nella determinazione della "Rendita catastale". Essa rappresenta la grandezza di un immobile ed è espressa con unità di misura diverse a seconda della categoria di appartenenza:

  • categoria A, viene calcolata in vani;
  • categoria B, viene calcolata in metri cubi (m³)
  • categoria C, viene calcolata in metri quadrati (m²)

ICI e IMU[modifica | modifica wikitesto]

In passato per calcolare la rendita catastale si faceva riferimento all'imposta comunale sugli immobili (ICI), introdotta in Italia nel 1992 con il D. Lgs. n. 504/1992. In seguito con il D. Lgs. n. 23/2011 è stata introdotta l'imposta municipale sugli immobili (IMU), con intento di applicazione dal 2014 e poi anticipata al 2012 dal decreto Monti. Essa si applica sul possesso degli immobili, inclusa l'abitazione principale.

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ Agenzia del Territorio, dove si trovano ulteriori informazioni sul calcolo della rendita catastale.

Bibliografia[modifica | modifica wikitesto]

  • Graziano Castello, Stima degli immobili – Fondamenti per la valutazione della proprietà immobiliare. Palermo 2005 (Flaccovio Editore)

Voci correlate[modifica | modifica wikitesto]