Rendita catastale

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In Italia la rendita catastale è un valore fiscale che viene utilizzato per determinare:

  1. il valore di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e l'imposta municipale propria (IMU);
  2. il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni e donazioni, delle imposte ipotecaria e catastale.
  3. Il valore erariale di un bene, e la sua redditività in termini erariali onde detrminare i valori di applicazione di una tassa, o di una imposta.

Dall'ex art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652, la rendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».

Determinazione della rendita catastale[modifica | modifica wikitesto]

La rendita catastale R.C.L. (ovvero Rendita Catastale Lorda) di un'unità immobiliare urbana (per urbana si intende non direttamente appartenente al catasto terreni ed alla data del 31.12.2014, riguarda sostanzialmente ogni corpo edificato anche se facente parte di complessi agrari o complessi rurali.

La determinazione della R.C.L. pone una prima distinzione generale necessaria che si distingue in macrocategorie la prima è tra immobili a destinazione ordinaria::

Gruppo A - Abitazioni od assimilabili ad abitazioni

A/1 Abitazioni di tipo signorile

A/2 Abitazioni di tipo civile

A/3 Abitazioni di tipo economico

A/4 Abitazioni di tipo popolare

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

A/6 Abitazioni di tipo rurale

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (Trulli, costruzioni nuragiche, Baite, sassi materani etc...)

Gruppo B - Edifici con carattere sociale o comuniitario

B/1 Collegi e convitti, educandati;ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Gruppo C - Edifici finalizzati as attività produttive

C/1 Negozi e botteghe

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)

C/7 Tettoie chiuse od aperte

Vi sono poi una categoria di Immobili definiti a destinazione speciale per i quali si tratterà in particolare delle molteplici interpretazioni riguardo la corretta dterminazione della R.C.L. è il caso dei gruppi:

Gruppo D

D/1 Opifici

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

D/5 Istituto di credito,cambio e assicurazione (con fine di lucro)

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.

D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (fabbricati rurali).

Immobili a destinazione particolare

Gruppo E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, isepolcri e le tombe di famiglia.

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Entità urbane Gruppo F

F/1 Aree urbane. Area di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita), non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi; aree in precedenza occupate da unità immobiliari demolite totalmente.

F/2 Unità collabenti. Unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti o inagibili; unità immobiliari demolite parzialmente.

F/3 Unità in corso di costruzione.

F/4 Unità in corso di definizione. Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione: frazionamento di ville da cui sono ricavati appartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle unità immobiliari e per i quali è necessario addivenire a un atto di compravendita; porzioni di unità immobiliari non produttive di reddito (stanze scorporate da un appartamento per essere compravendute).

F/5 Lastrici solari. Unità immobiliari, appartenenti ad una ditta diversa o uguale da quella del piano sottostante, istituite per poter procedere alla sua edificazione o alla sua compravendita.

F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione.

Per poter comprendere dalla sua formazione, la metodologia di stima utilizzata nel catasto italiano cosi come fondato, è necessario introdurre il concetto di ordinarietà.

Questo concetto è difficile da comprendere se non in ottica estimativa pura, cosi come concepita dai padri dell'estimo italiano, famosi trattisti, ultimi dei quali il Sen Prof. Medici. L'ordinarietà catastale è un concetto che si può esemplificare come segue: "E' da considerarsi ordinario tutto ciò che non può considerarsi nel contesto in analisi come straordinario e sempre che sia ripetibile con assoluta certezza, riproponibile nel tempo, e non influenzabile da contesti politici o macroeconomici di specie ciclica inferiore ai 30 anni"

Il concett di ordiarietà è alla base di tutte le stime catastali. Non può infatti essere assogettato a valutazione l'evento straordinario o l'accadimento temporalmente limitato, se è infatti vero che una più alta o bassa tassazione influisce sul valore immobiliare di un bene,è altrettanto vero che la sua temporaneità "tassazioni, patrimoniali od incentivi straordinari", non possano trovare significato nella ordinarietà del contesto.

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a) la consistenza dell'unità immobiliare dichiarata in vani catastali, metri quadrati (mq) o metri cubi (mc);
b) la tariffa d'estimo, elaborata dall'Agenzia del Territorio, relativa al comune ed alla zona censuaria ove sorge l'immobile, alla tipologia dello stesso in relazione alla destinazione d'uso (ordinaria).
Diversamente, per le unità immobiliari a destinazione d’uso speciale del Gruppo D e per quelle a destinazione d’uso particolare del Gruppo E, la determinazione della rendita catastale avviene per stima diretta effettuata dai competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate che dal 1º dicembre 2012 ha incorporato l’Agenzia del Territorio (articolo 23-quater del Dl 95/2012).

È possibile conoscere una rendita catastale anche online accedendo al sito dell'Agenzia del Territorio e inserendo:

  1. codice fiscale
  2. provincia in cui si trova l'immobile
  3. identificativi catastali ad esempio sezione, foglio e mappale ovvero particella dell'immobile al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati.[1]

Procedura di attribuzione della rendita catastale[modifica | modifica wikitesto]

Entro 30 giorni dal momento in cui una nuova costruzione diviene agibile in relazione alla destinazione d'uso prevista, il proprietario deve richiedere all'Agenzia del Territorio – affidando l'incarico anche ad un tecnico e proponendone egli stesso l'importo – l'attribuzione della rendita catastale. Se la rendita attribuita è diversa da quella proposta, il contribuente ha diritto a ricorrere attraverso la rettifica effettuata dall'Agenzia del Territorio. Quest'ultima ha infatti l'obbligo di notificare la rettifica all'interessato entro un anno di tempo. Oltre questo periodo di tempo, la rendita proposta diventa definitiva.

Rivalutazione della rendita catastale[modifica | modifica wikitesto]

La crescente inadeguatezza dello strumento della rendita catastale a fungere da base imponibile per la tassazione degli immobili ha determinato, nel tempo, "l'adeguamento" delle stesse (aumento del 5% dal 1997). I provvedimenti di rivalutazione della rendita catastale interessano i fabbricati che hanno subito delle modifiche sostanziali non dichiarate al catasto o gli immobili mai dichiarati al catasto o immobili che hanno avuto un cambio di destinazione d'uso infine anche fabbricati rurali che hanno perso tale condizione di ruralità.

Valore catastale[modifica | modifica wikitesto]

La rendita catastale è utilizzata per la determinazione del valore catastale degli immobili come base imponibile per il pagamento delle imposte. Infatti, a seconda della destinazione d'uso degli immobili, il valore catastale (detto anche "rendita catastale rivalutata") si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente prestabilito che varia in relazione alla destinazione d'uso dell'immobile e alla categoria catastale di appartenenza.

Gli immobili di destinazione ordinaria sono suddivisi nei gruppi A, B, C:

  • gruppo A: unità ad uso residenziale;
  • gruppo B: immobili per usi collettivi;
  • gruppo C: immobili di destinazione commerciale.

Per gli immobili classificati nei gruppi catastali A, B, C (esclusi A10 e C1) il coefficiente moltiplicatore era 115,5 (se prima casa) e 126 (se seconda casa), mentre dal 2012 passa a 160 per tutti gli immobili ai fini del pagamento dell'IMU, in attesa di una rivalutazione degli estimi catastali, operazione che sarebbe molto più equa, in quanto attualmente case di nuova costruzione, a parità di metratura e del prestigio della zona in cui sorgono, hanno rendite catastali molto superiori (anche di 3 o 4 volte) rispetto a immobili costruiti 50 o 60 anni fa in quartieri che allora erano periferici o popolari, e quindi godevano di indici di stima più bassi, ma che ora hanno un valore pari o superiore a quelli di nuova costruzione.

Per gli immobili di categoria A10 e D il coefficiente moltiplicatore è 63. Per le categorie C1 ed E è invece 42,84. I gruppi catastali determinano il prestigio e la qualità dell'immobile. Per determinare il gruppo di appartenenza si fa riferimento alla somma dei vani necessariamente utili.

Classe Catastale[modifica | modifica wikitesto]

Esiste un altro parametro che viene utilizzato ai fini di determinare la Rendita Catastale ed è la cosiddetta "Classe catastale". Tale valore serve a differenziare ulteriormente gli immobili appartenenti allo stesso gruppo catastale in quanto tiene conto della rifinitura, dell'ampiezza dei vani e della dotazione di servizi.

Consistenza[modifica | modifica wikitesto]

La Consistenza catastale è un altro parametro utilizzato nella determinazione della "Rendita catastale". Essa rappresenta la grandezza di un immobile ed è espressa con unità di misura diverse a seconda della categoria di appartenenza:

  • categoria A, viene calcolata in vani;
  • categoria B, viene calcolata in metri cubi (m³)
  • categoria C, viene calcolata in metri quadrati (m²)

ICI e IMU[modifica | modifica wikitesto]

In passato per calcolare la rendita catastale si faceva riferimento all'imposta comunale sugli immobili (ICI), introdotta in Italia nel 1992 con il d.lgs. 504/1992. In seguito con il d.lgs. 23/2011 è stata introdotta l'imposta municipale sugli immobili (IMU), con intento di applicazione dal 2014 e poi anticipata al 2012 dal decreto Monti. Essa si applica sul possesso degli immobili, inclusa l'abitazione principale.

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ Agenzia del Territorio, dove si trovano ulteriori informazioni sul calcolo della rendita catastale.

Bibliografia[modifica | modifica wikitesto]

  • Graziano Castello, Stima degli immobili – Fondamenti per la valutazione della proprietà immobiliare. Palermo 2005 (Flaccovio Editore)

Voci correlate[modifica | modifica wikitesto]

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