Fabbricato

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Un fabbricato è una qualsiasi costruzione coperta isolata da vie e spazi vuoti separata dalle altre costruzioni mediante i muri.

I fabbricati si distinguono in rurali e urbani.

I fabbricati rurali sono quelli destinati alle esigenze produttive dell'attività agricola per esempio, i fabbricati rurali sono attualmente iscritti al catasto dei terreni.

I fabbricati urbani invece sono delle costruzioni che forniscono reddito proprio e sono iscritti al catasto dei fabbricati, e sono suddivisi in svariate categorie e classi a seconda dell'uso.

Classificazione[modifica | modifica wikitesto]

Il catasto classifica i fabbricati secondo le categorie catastali, ma nell'estimo si preferisce fare una suddivisione diversa da quella catastale cioè dividere i fabbricati in:

  • Fabbricati civili: sono quelli destinato ad abitazione, negozio, magazzino, autorimessa… cioè fabbricati da cui è possibile trarre la stima dal valore di mercato; rientrano nei fabbricati civili anche supermercati, banche, chiese, ospedali, stazioni che hanno un mercato più ristretto e sono di proprietà pubblica.
  • Fabbricati industriali: sono quelli costruiti per svolgere un articolare compito e sono vincolati a quel particolare uso.
  • Fabbricati rurali: sono quelli che servono alle necessità di un fondo rustico.

I fabbricati civili si possono distinguere in fabbricati residenziali cioè per l'uso di abitazione, i fabbricati non residenziali cioè quelli a uso non abitativo, essi sono sempre oggetto di compravendita o di locazione.

L'offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida sia di fronte all'abbassamento sia all'innalzamento del prezzo, mentre la domanda è oggetto di oscillazioni rispetto al prezzo.

Caratteristiche[modifica | modifica wikitesto]

Vi sono varie caratteristiche che agiscono sul valore dei fabbricati: quelle estrinseche, quelle intrinseche e quelle a situazione giuridica.

Le caratteristiche estrinseche[modifica | modifica wikitesto]

  • Il comune di appartenenza del fabbricato, cioè le città più grandi costituiscono maggior richiamo perché vi si concentrano tutte le offerte di lavoro;
  • La fascia urbana di ubicazione del fabbricato, cioè sono diversi i prezzi tra centro storico, periferia, città.
  • Il tono sociale della zona del fabbricato, cioè il ceto sociale medio della zona, le caratteristiche architettoniche dei fabbricati, la presenza di centri per la vita mondana;
  • Amenità e salubrità del luogo, cioè la bellezza del paesaggio e le condizioni climatiche della zona;
  • Accessibilità, cioè le modalità con cui si può raggiungere quella zona;
  • Dotazione di strutture, cioè la presenza di asili, scuole, banche, attrezzature sportive.

Le caratteristiche intrinseche[modifica | modifica wikitesto]

  • Tipologia edilizia, cioè se si tratta di ville, palazzi…
  • Prospicienza dell'edificio, cioè l'edificio è apprezzato in maniera diversa se la sua facciata si affaccia su di un bel panorama, su in parco:
  • Epoca di costruzione, cioè si va a vedere lo stile architettonico, la distribuzione interna degli spazi;
  • Dotazioni comuni: loro stato di conservazione ed efficienza, cioè il modo in cui sono conservate ed efficienti le parti dell'edificio come facciata, impianto, citofoni, scale;
  • Categorie catastale, cioè se è un'abitazione signorile, economica…
  • Livello del piano per esempio in un palazzo costa più l'ultimo piano che i piani inferiori;
  • Grandezza ovvero gli appartamenti medio piccoli sono più richiesti che quelli enormi perché rispondono meglio alla necessità di una larga fascia di utenti;
  • Distribuzione interna cioè va presa in considerazione l'ubicazione della zona giorno e della zona notte per esempio;
  • Dotazione di balconi e terrazze che sono sicuramente valori che innalzano il valore di un edificio;
  • Dotazioni interne cioè vanno valutate le condizioni di pavimenti, intonaco, impianti…
  • Dotazioni esterne complementari per esempio i posti macchina;
  • Prospicienza, orientamento e luminosità.

Le situazioni giuridiche[modifica | modifica wikitesto]

  • Conformità alle leggi urbanistiche e alle disposizioni edilizie;
  • Situazione di debiti o crediti sul fabbricato può gravare per esempio un debito ipotecario;
  • Servitù passive o attive cioè l'immobile può per esempio essere oggetto di usufrutto;
  • Situazione fiscale cioè per esempio l'immobile potrebbe avere una momentanea esenzione fiscale e ciò andrebbe a gravare

positivamente sul reddito transitorio;

  • Situazione locativa.

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