Due diligence

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L'espressione inglese due diligence (in italiano: dovuta diligenza) indica l'attività di investigazione e di approfondimento di dati e di informazioni relative all'oggetto di una trattativa. Il fine di questa attività è quello di valutare la convenienza di un affare e di identificarne i rischi e i problemi connessi, sia per negoziare termini e condizioni del contratto, sia per predisporre adeguati strumenti di garanzia, di indennizzo o di risarcimento.[1]

Operazioni di due diligence[modifica | modifica wikitesto]

Le operazioni di due diligence ricorrono tipicamente in occasione di acquisizioni/cessioni societarie o aziendali; in caso di emissione di strumenti finanziari (collocamento di azioni o di obbligazioni); in vista dell'acquisto di quote di fondi comuni di investimento chiusi da parte di società di gestione del risparmio. In tutti questi casi, le attività di due diligence consistono nella raccolta delle informazioni concernenti l'oggetto della trattativa e nella loro verifica, al fine di esprimere un giudizio sul loro valore di mercato e sul loro possibile rendimento. L'operazione è svolta da un soggetto terzo rispetto all'offerente e ai soggetti interessati all'acquisto.

Modalità[modifica | modifica wikitesto]

L'attività di due diligence può scandirsi nel corso di fasi diversi della trattativa, potendo avvenire prima, durante o dopo la conclusione dell'affare.[1]

  • La due diligence precontrattuale è focalizzata sui profili salienti della negoziazione; solitamente è intrapresa dal potenziale acquirente e viene svolta in contraddittorio e con la collaborazione del venditore. I suoi esiti influiscono in modo diretto e rilevante sulla scelta di concludere l'affare e sulle sue condizioni (incluse le clausole di garanzia).
  • La due diligence post-stipula e quella pre-closing sono esperite quando già sussiste un vincolo contrattuale che lega le parti, ancorché non definitivo; in questo caso l'attività di indagine è volta a verificare i dati acquisiti e ad orientare le successive trattative.
  • La due diligence post-closing, svolta dopo la conclusione del contratto, è volta a consentire all'acquirente una più approfondita conoscenza del bene acquisito e a verificare la rispondenza di dati o fatti a quanto garantito dal venditore. Nella prassi sono diffuse le check-list, cioè l'elenco di informazioni e di dati che il futuro acquirente chiede al venditore di poter consultare.

L'omissione della due diligence può essere fonte di responsabilità contrattuale in capo al soggetto che era tenuto a svolgerla.

Profili di analisi[modifica | modifica wikitesto]

La due diligence consiste nell'analisi di tutte le informazioni relative all'impresa oggetto dell'acquisizione, con particolare riferimento:

  • alla struttura societaria e organizzativa; al business e al mercato;
  • ai fattori critici di successo, alle strategie commerciali;
  • alle procedure gestionali e amministrative;
  • ai dati economico-finanziari;
  • agli aspetti fiscali e legali;
  • ai rischi potenziali.

Due diligence nelle operazioni immobiliari[modifica | modifica wikitesto]

Nel settore immobiliare la due diligence viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto di un immobile, di un credito (npl - non performing loan) o di una cartolarizzazione (pacchetto di immobili o di crediti). Consiste in nell'esatta valutazione dell'immobile e di tutte le sue caratteristiche:

  • legale: verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni);
  • tecnico/progettuale: rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell'edificio, valutazione dei costo e dei tempi necessari all'adeguamento dell'immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazione). Questa analisi comprende agli aspetti ambientali, l'impiantistica ed alla struttura dell'immobile;
  • economica: valutazione dell'immobile riguardo all'uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale);
  • finanziaria (nel caso di acquisto crediti): possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.

Virtual Data Room[modifica | modifica wikitesto]

Oggi per organizzare la due diligence non occorre più allestire una Data Room fisica, ma una Virtual Data Room (Stanza virtuale). La Virtual Data Room risolve molti problemi logistici che s'incontrano nei tradizionali processi di vendita (per esempio, limitazione agli accessi contemporanei). Le problematiche di sicurezza in una Data Room tradizionale richiedono un alto numero di persone dedicate, per l'intera durata di apertura della Data Room, all'assistenza dei team dei potenziali interessati con tempi lunghi ed alti costi di esecuzione. Inoltre, eventuali cambiamenti nel processo di vendita o l'inserimento di nuovi documenti richiederebbero un aggiornamento mediante una distribuzione «fisica» degli aggiornamenti coi conseguenti oneri e perdite di tempo e di efficienza.

Origine e storia[modifica | modifica wikitesto]

L'espressione due diligence viene in realtà dal latino "debita diligentia", cioè investigazione condotta con la diligenza dovuta al caso specifico.

Fonti[modifica | modifica wikitesto]

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ a b Sentenza del Tribunale di Torino, I sez. civ., 3 marzo 2015. Presidente ed estensore: dott. Marco Ciccarelli.