Utente:Italo Amato/Sandbox

METODO DI PROIEZIONE Il Metodo di Proiezione ( metodo estimativo di valutazione immobiliare per proiezione) Trattasi di una metodologia evoluta dell'estimo e della scienza della stima immobiliare. Il metodo è stato determinato nell'anno 2004 dal tecnico Italo Amato (Italia 1954) e si basa sulle capacità di un complesso di algoritmi di proiettare, per un confronto, le singole caratteristiche estrinseche dell'immobile da valutare sulle caratteristiche dell'immobile di riferimento di cui si conosce perfettamente tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche ed ovviamente il prezzo con cui è stato compravenduto, determinando per ciascuna delle varie decine di caratteristiche estrinseche, cioè dei reali elementi di differenziazione tra immobili, il valore di tale singola caratteristica che sommate determinano il valore complessivo dell'immobile . Il complesso algoritmico è detenuto in disponibilità riservata dall'azienda proprietaria a motivo di scelte aziendali e sociali non ultima e principale quella di porre tale metodologia MdP al centro del sistema sociale della valutazione immobiliare al fine di garantire la razionalità e la vivacità dei mercati immobiliari influenzati negativamente da eccessi di irrazionalità conseguenti alla assenza di autorevolezza ed efficacia dei metodi di stima antecedenti allo stesso MdP . La metodologia MdP è classificabile oggi come il sistema di valutazione analitico per eccellenza e qualitativamente alternativo al classico, e approssimativo "giudizio di stima" o " stima sommaria"come la i voglia chiamare. A tal proposito il titolare del sistema MdP ritiene che il giudizio di stima dovrebbe essere riconoscibile e ufficializzato, cioè caratterizzarsi proprio per i suoi larghi margini di apprezzabilità e per evitare confusione interpretativa circa il concetto di qualità nell'intera sfera della scienza estimativa immobiliare, caratterizzarsi appunto, in una valutazione compresa in una ampia forbice di importi. La caratteristica che evidenzia il sistema MdP è il suo utilizzo senza limitazioni e la capacità del sistema stesso di confrontare ed utilizzare qualsiasi riferimento di mercato disponibile, che sia di uguale destinazione d'uso, a differenza del metodo Market Comparison Approach che per supplire alla assoluta incapacità di valutazione delle caratteristiche estrinseche dell'immobile, si limita alla sola comparazione di immobili di uguale segmento, ovvero al confronto con immobili in tutto e per tutto uguali nelle caratteristiche estrinseche. Ovviamente in realtà questa tecnica Market Approach è impraticabile ed effettivamente impraticata per l'insussistenza reale, per vari fattori, del presupposto operativo e quindi della disponibilità di riferimenti adatti al confronto. La totale determinazione della valutazione nel sistema MdP affidata esclusivamente a complessi algoritmici ne determina attualmente l'unico sistema a determinazione oggettiva, rispetto al risultato soggettivo di tutte le altre metodologie, e si propone quindi come la metodologia a cui far riferimento per la realizzazione di infrastrutture automatizzate per un sistema di raccolta dati e di valutazione, di collegamento ai tecnici professionisti abilitati allo speciale rilevamento ed agli agenti immobiliari interessati direttamente alla ripresa del mercato ed al codice di comportamento unificato rispetto alla questione del valore di stima immobiliare e valutazione immobiliare. Le novità in ambito professionale conseguenti all'utilizzo di tale metodologia, ovvero alla realizzazione di una infrastruttura nazionale, sono soprattutto il rinnovato ruolo dei tecnici professionisti, i quali abbandonano il ruolo di valutatori ad interpretazione soggettiva diretta, come attualmente inquadrati , per divenire esperti altamente qualificati nel raffinato rilevamento delle caratteristiche immobiliari estrinseche necessarie alla metodologia MdP . Il complesso quindi del sistema MdP ,nel suo esecizio di infrastruttura, determinerà quindi la produzione di stime a due mani tra tecnici rilevatori e il gestore nazionale del sistema MdP

Altra novità determinata dalla logistica resa possibile dalla MdP è la recezione degli importi delle compravendite di riferimento in tempo reale e di conseguenza la determinazione di valutazioni con alto grado di qualità dei dati di riferimento.

La metodologia MdP, opera efficacemente su ogni destinazione d'uso immobiliare compreso lo specifico settore della valutazione delle aree edificabili, nel quale è sconsigliabile in via ordinaria anche esprimere il semplice giudizio di stima. Specificatamente per l'uso corretto ed efficace del sistema MdP nella valutazione delle aree edificabili si è reso necessario approfondire il concetto di valore delle stesse da cui ne sono derivati nuovi concetti come quello del massimo valore e quello dell'incidenza della progettazione edificatoria sul valore dell'area edificabile .

La situazione attuale di operatività del sistema MdP Sulla disponibilità dello strumento MdP che mette decisamente fine alla incapacità di distinzione tra una stima analitica ed un giudizio di stima, è stato creata la "Associazione per la Tutela del Mercato Immobiliare e delle professionalità di ambito" con l'intenzione di dare una svolta alla consapevolezza generale delle metodologie di stima e dei giusti comportamenti operativi dei professionisti del settore immobiliare. Si prevede che già ai primi mesi del 2011 la metodologia MdP inizierà ad essere applicata, in modalità organizzata, in Italia a partire dalla provincia di Grosseto (Italia)