Assemblea di condominio

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L'assemblea di condominio, nell'ordinamento giuridico italiano, è l'organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano.

Soggetti legittimati a partecipare[modifica | modifica wikitesto]

Tutti i condomini hanno titolo per partecipare all'assemblea, e pertanto vanno avvisati nelle forme dell'art. 67 disp. att. del Codice civile.

L'assemblea non può deliberare, se non risulta che tutti i condomini sono stati invitati a parteciparvi. In proposito, l'art. 10 della legge n. 392 del 1978 sancisce che il conduttore ha diritto di voto (in luogo del proprietario dell'appartamento) nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria (cfr. sentenza Corte di Cassazione, III sez. civ. 3 aprile 1990, n. 2762).

Competenze[modifica | modifica wikitesto]

Essa decide su:

Convocazione[modifica | modifica wikitesto]

Per i motivi di cui prima, è ottima cosa invitare i condomini con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. La convocazione deve contenere l'ordine del giorno. A decorrere dalla ricezione dell'avviso e la data dell'assemblea in prima convocazione devono intercorrere non meno di 5 giorni (Trib. Milano 7 maggio 1992, Sez. VIII). Si conterà quindi il giorno nel quale l'avviso di convocazione sarà stato depositato nella buca delle lettere del condomino o comunque sia entrato nella sfera di conoscibilità dello stesso fino al giorno prima dell'assemblea prevista in prima convocazione.

Ad esempio, qualora l'avviso fosse stato recapitato il 1º giorno del mese, l'assemblea in prima convocazione non potrà tenersi prima del 6º giorno dello stesso mese, ovvero, potrà tenersi, ma le deliberazioni assembleari saranno annullabili ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti, qualora non ritualmente convocati. L'assemblea deve essere convocata in sede ordinaria almeno una volta l'anno, per approvare il bilancio e confermare o meno l'amministratore.

Può essere convocata in sede straordinaria ogni volta che sia necessario, dall'amministratore o da almeno due condomini, per discutere di argomenti urgenti.

Una cosa che non tutti sanno è che le assemblee straordinarie, secondo la Cassazione, non devono essere retribuite a parte: esse sono già comprese nell'onorario dell'amministratore[1]

La seconda convocazione non può tenersi il medesimo giorno solare della prima, tuttavia l'amministratore può dare in un'unica comunicazione tutte le date di convocazione. Nel caso si debba procedere a convocare più assemblee in tempi brevi, l'amministratore può convocare gli aventi diritto con un unico avviso.

Contenuto della convocazione[modifica | modifica wikitesto]

La convocazione deve avvenire per mezzo di raccomandata, posta elettronica certificata o consegnata a mano. Deve contenere tutte le indicazioni dell'ordine del giorno.[2]

La delega del condomino[modifica | modifica wikitesto]

Ogni condomino può intervenire in assemblea in proprio oppure a mezzo di un rappresentante. Laddove il regolamento di condominio non preveda particolari regole, chiunque (condomino o estraneo) può essere delegato. Dal 18 giugno 2013 non può più essere delegato l'amministratore.

Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega. Il condomino è rappresentato in toto dal delegato, a meno che la delega non contenga, insieme alle istruzioni, anche dei limiti. Ad ogni effetto di legge, il condomino rappresentato è come se fosse presente.

La maggioranza[modifica | modifica wikitesto]

Ai fini della validità della delibera, è sufficiente raggiungere la maggioranza dei millesimi (ossia la maggioranza dei condomini). La validità delle delibere si estende a tutti i condomini, anche quelli assenti o in disaccordo (ferma restando la facoltà di impugnare la delibera). Le norme relative alla validità della costituzione dell'assemblea e alla validità delle delibere sono inderogabili (art. 1138 Codice civile). Ogni condomino, assente o dissenziente, può impugnare la delibera entro 30 giorni, ex art. 1137 c.c. I 30 giorni decorrono dalla data dell'assemblea, per i presenti e dissenzienti, e dalla data della ricezione del verbale per gli assenti. Tale termine di decadenza non si applica alle assemblee non annullabili ma nulle.

Rispetto alla legge le maggioranze cambiano dalla prima convocazione alla seconda convocazione. È prassi comune fare solo la seconda convocazione perché in caso di assenza dei partecipanti, o disaccordo su alcuni punti, la maggioranza la si può trovare con numeri più esigui.

Quorum di valida costituzione per l'assemblea di condominio
Presenze necessarie Prima convocazione Seconda convocazione
Numero condomini Valore Millesimi Numero condomini Valore Millesimi
Maggioranza dei partecipanti al condominio 2/3 del valore del condominio 1/3 maggioranza dei partecipanti al condominio 1/3 del valore del condominio

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ Sent. 28/04/2010 n.10204
  2. ^ Art. 66 co. 3 disp. att. c.c.

Voci correlate[modifica | modifica wikitesto]