Diritto di superficie

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Il diritto di superficie, nell'ordinamento giuridico italiano, è un diritto reale di godimento minore disciplinato a partire dall'articolo 952 all'articolo 956 del codice civile italiano, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui e di acquistarne la proprietà della costruzione o dell'opera. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione.

È anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio.

Durata[modifica | modifica wikitesto]

Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell'acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).

Diversamente il diritto di superficie su suolo pubblico segue il criterio che, se l'immobile non ha caratteristiche utili al bene comune, lo stesso andrebbe dismesso, in base alle norme in materia. Nel caso contrario, l'Amministrazione preposta potrebbe temporaneamente (di anno in anno o per alcuni anni) cedere l'uso del bene a terzi. E'da rilevare che per una coerente gestione del patrimonio pubblico non è sempre corretto, vincolare l'uso dell'immobile per un periodo troppo lungo.

Costruzione su terreno gravato da diritto di superficie[modifica | modifica wikitesto]

Per la costruzione di edifici in diritto temporaneo di superficie, il proprietario ha la possibilità di riscattare i diritti di superficie ed ottenere il pieno godimento della proprietà del bene, pagando al proprietario del terreno per la cessione dei relativi diritti di superficie. Diversamente, il diritto di superficie è prevalente rispetto ai diritti di proprietà di quanto costruitovi sopra.
Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie.

Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo). Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione.

Diritto di superficie su suolo del Demanio o del Patrimonio Indisponibile[modifica | modifica wikitesto]

Il Diritto di superficie, data la sua natura, è spesso esercitato per la regolarizzazione possessoria di manufatti insistenti sul terreno del demanio o del patrimonio indisponibile. A differenza di quanto praticato sul suolo privato, il diritto di superficie sul suolo pubblico avrà esclusivamente carattere temporaneo e dovrà disporre di una concessione che disciplina l'occupazione del suolo pubblico. In definitiva risulta possibile la regolarizzazione possessoria di un manufatto su suolo pubblico, attraverso l'alienazione del diritto di superficie (diritto reale minore al pari di un'alienazione del diritto di servitù ma con durata legata alla scadenza della concessione) nonché contestuale assegnazione in concessione del suolo (dietro pagamento di un canone periodico) per disciplinare l'occupazione e l'uso del terreno pubblico. (vedi art. 8 bis L.P. 18/76). L'alienazione del diritto di superficie dovrà, in questi casi, essere in stretta relazione con la concessione per l'uso del suolo. Spesso, l'Amministrazione pubblica inserisce nel proprio disciplinare condizioni e vincoli sull'eventuale vendita tra privati, del diritto di superficie (su suolo pubblico) e sul trasferimento della concessione dell'area, su cui grava il diritto di superficie.

Risulta importante non confondere il diritto di superficie con il manufatto ivi eretto. Il fabbricato costituisce entità autonoma (al pari di normale edificio realizzato su area della stessa proprietà). L'edificio, che in virtù al diritto di superficie ha il sedime su proprietà di terzi, è concettualmente simile ad un prefabbricato o ad un camper e la proprietà del bene non si estende al possesso del suolo. (Valore di un fabbricato eretto con diritto di superficie : Vf = V edificio - V suolo).

Va da sé che alla scadenza della concessione avrà termine anche il diritto di superficie; in tale contesto riparte il diritto di accessione, con facoltà da parte dell'Ente pubblico di rivendicare il possesso di tutte le infrastrutture, non rimosse prima.

Diritti correlati[modifica | modifica wikitesto]

Il proprietario del terreno ha il diritto di chiedere la corresponsione di un canone, così come di disporre una diversa destinazione d'uso del terreno, che potrebbe comportare la demolizione di quanto costruito al di sopra di esso.

Nei condominii accade che i condomini siano comproprietari dell’area su cui insiste l’edificio ed abbiano, individualmente, diritto di superficie sulla stessa in relazione alle loro porzioni di proprietà solitaria.

Casi di esclusione[modifica | modifica wikitesto]

Nel codice civile in vigore non è più consentito, come per il codice civile italiano del 1865, il diritto di superficie per le piantagioni.

Voci correlate[modifica | modifica wikitesto]

Testi normativi[modifica | modifica wikitesto]

  • Aldo M. Sandulli, Manuale di diritto amministrativo, Napoli, Jovene editore.
  • Codice civile

Collegamenti esterni[modifica | modifica wikitesto]

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