Prestito vitalizio ipotecario

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Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento senza rate destinato a persone fisiche con più di 65 anni di età con un titolo di proprietà su un'immobile residenziale.

Storia[modifica | modifica wikitesto]

In Gran Bretagna il prodotto è stato lanciato nel 1999 ed è noto con le definizioni di lifetime mortgage o di equity release.

Dalla sua nascita il prodotto si è rapidamente diffuso in tutto il mondo anglosassone (Gran Bretagna, Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti d'America, dove è noto con la definizione di reverse mortgage).

Dal dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario, è stato introdotto anche in Italia con la legge 248/05[1] che stabilisce che: "Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con eta' superiore ai 65 anni compiuti."

Funzionamento[modifica | modifica wikitesto]

Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull'immobile di residenza. Il finanziamento è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente, (ovvero, se cointestato ad una coppia di ultra sessantacinquenni, con la scomparsa del coniuge più longevo). Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso, a meno di rimborso volontario anticipato da parte del sottoscrittore, è a carico degli eredi. Il prestito non prevede quindi il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata ma capitale ed interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano interessi.

In taluni casi il prodotto può essere abbinato ad una clausola contrattuale (nota nel mondo anglosassone come "no negative equity guarantee") che limita il valore del debito a carico degli eredi al valore di realizzo dell'immobile dato in garanzia: in tal caso è la società finanziaria che si accolla l'eventuale debito eccedente rinunciando a rivalersi nei confronti degli eredi a condizione che il rimborso avvenga a fronte della vendita dell'immobile per tramite di un curatore indipendente ed a prezzo di mercato.

In Italia[modifica | modifica wikitesto]

La legge 248/05 riconosce come soggetti autorizzati ad erogare il finanziamento "aziende ed istituti di credito nonché intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del Testo Unico Bancario: sono cioè autorizzati ad erogare il finanziamento sia banche che finanziarie regolarmente iscritte a termini di legge nei rispettivi registri pubblici.

L'importo del prestito è generalmente compreso tra un minimo del 15% ed un massimo del 50% del valore dell'immobile dipendentemente dall'età del mutuatario (più alta l'età, maggiore l'importo del finanziamento) e dal valore dell'immobile. Il valore dell'immobile è normalmente determinato con una perizia realizzata da un perito immobiliare su indicazione del soggetto finanziatore.

Il prestito vitalizio deve essere rimborsato in un'unica soluzione dagli eredi e/o aventi causa, normalmente entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti. Gli eredi hanno due possibilità: se vogliono conservare l'abitazione, possono rimborsare con la liquidità a loro disposizione, oppure l'abitazione potrà essere venduta e quanto dovuto a fronte del finanziamento rimborsato con il ricavato della vendita.

Qualora non ci fossero eredi, o questi non procedessero al rimborso, il finanziamento viene estinto con la vendita dell'immobile, ma sempre allo scadere dei 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.

Per lo più sono ammesse tutte le tipologie di immobili, ma il prestito viene normalmente rifiutato in presenza di immobili di bassa rivendibilità o in presenza di rischi ambientali. Il prestito vitalizio ipotecario non viene quindi generalmente concesso a fronte di:

  • Rustici e immobili non residenziali;
  • Immobili in zone ad elevato rischio sismico, a meno di idonea copertura assicurativa;
  • Immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia;
  • Immobili edificati su zone concesse dai comuni ex lege 167/1962;
  • Immobili gravati di ipoteca, fatta salva l'ipotesi di cancellazione dell'ipoteca preesistente.

Rischi connessi al prodotto[modifica | modifica wikitesto]

Data la natura ipotecaria della garanzia sul prestito, al momento della firma del contratto l'immobile non può essere venduto (a meno del preventivo rimborso del prestito), non può essere soggetto a modifiche sostanziali, deve essere mantenuto in buono stato di conservazione (è spesso richiesto da parte dall'istituto erogante l'invio di una comunicazione annuale con specifiche informazioni riguardanti l'immobile) e non ne è possibile l'affitto.

Qualora, alla scadenza dei dodici mesi successivi alla scomparsa del contraente, gli eredi si trovassero nell'impossibilità di rimborsare il prestito potrebbero rischiare di perdere la proprietà dell'abitazione dato che potrebbero non essere in grado di risarcire in un'unica soluzione una somma pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati: questo perché il prestito vitalizio è uno strumento finanziario che prevede l'anatocismo, ovvero la maturazione di interessi anche sugli interessi già scaduti; in pratica, gli interessi maturati sul prestito producono a loro volta altri interessi, causando una crescita esponenziale del debito.[2]

Note[modifica | modifica wikitesto]

  1. ^ Legge 2 dicembre 2005, n. 248, in materia di "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, recante misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria"
  2. ^ Prestito vitalizio ipotecario: esempi di calcolo degli interessi

Voci correlate[modifica | modifica wikitesto]

Collegamenti esterni[modifica | modifica wikitesto]