Enfiteusi
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L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su una proprietà altrui. È, fra i diritti reali su cosa altrui quello di più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di "piccola proprietà" e secondo la dottrina dominante è il proprietario ad avere un diritto subordinato a quello dell'enfiteuta, (tant'è che tuttora si ritiene che il cosiddetto "dominio utile" spetti all'enfiteuta, a differenza del caso di usufrutto, in cui il dominio utile spetta al nudo proprietario).
Una conferma normativa si ha nella disciplina del rinvenimento del tesoro, che spetta al nudo proprietario in caso di usufrutto mentre spetta all'enfiteuta nel caso di enfiteusi.
L'enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi. Ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani.
Sul fondo l'enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario (art. 959 c. c.), ma con due obblighi specifici:
- di migliorare il fondo;
- di corrispondere al nudo proprietario ("concedente") un canone periodico (una somma di danaro ovvero una quantità fissa di prodotti naturali), per la cui determinazione l'autonomia delle parti è vincolata dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia.
L'affrancazione è l'acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari al canone annuo moltiplicato per quindici. Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell'enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso.
Il diritto di enfiteusi è suscettibile di comunione ("coenfiteusi"), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacché l'obbligo di migliorare il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell'enfiteuta.
Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l'estinzione del diritto di enfiteusi:
- se l'enfiteuta non adempia l'obbligo di migliorare il fondo;
- se non paga due annualità di canone.
Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda.
Una causa di estinzione dell'enfiteusi è il perimento totale del fondo (art. 963).
L'uso di concedere porzioni anche considerevoli di terreni in enfiteusi era molto diffusa nel medioevo da parte di abbazie e monasteri i quali spesso si trovavano nella difficoltà di riuscire a gestire la totalità dei terreni di loro proprietà sia per le dimensioni che, acquisizione dopo acquisizione diventavano sempre più estese, sia per la distanza che taluni appezzamenti avevano dalla sede. Tra i casi più noti di enfiteusi, la cui istituzione risale appunto al periodo medievale, si annoverano quelle che furono concesse alla Partecipanza agraria di Nonantola da parte dell'Abbazia di Nonantola e agli odierni Antichi Beni Originari di Grignano Polesine da parte dell'Abbazia di Pomposa.
