Diritto reale

Il diritto reale è un diritto che ha per oggetto una cosa (in latino res), o meglio, un bene, e la segue indipendentemente dal suo proprietario. Caratteristiche dei diritti reali sono: l'assolutezza, cioè possono essere fatti valere erga omnes, contro tutti, e non solo contro l'alienante; l'immediatezza del potere sulla cosa; tipicità, cioè sono stabiliti dalla legge e patrimonialità, in quanto il contenuto è prevalentemente economico.

In Italia

I diritti reali nel codice civile italiano

Il terzo libro del codice civile è dedicato ai diritti reali, ossia ai diritti che l’uomo può esercitare sui beni: si tratta pertanto di quei diritti che afferiscono ad entità che sono suscettibili di possesso da parte dell’uomo. A tal proposito, conviene spiegare innanzitutto quale è la nozione di “bene” in senso stretto, cioè quella prevista a rigore di codice: invero il Legislatore con l’articolo 810 del codice civile ha definito i beni semplicemente come le cose che possono formare l’oggetto di tale diritto; si tratta, quindi, di una mera qualificazione giuridica della cosa stessa. Ben si comprende, perciò, come il concetto di “cosa” sia molto più esteso di quello di bene, poiché la cosa è un qualsiasi bene che abbia una sua delimitazione spaziale, ossia una cosa che esiste in senso fisico e materiale; mentre di contro non ogni cosa è per se stessa un bene. In buona sostanza, la tematica relativa ai diritti reali ruota attorno al concetto di bene: il punto di partenza per comprenderne appieno il suo significato giuridico, a ben vedere, è dato proprio dalla attitudine economico-sociale del bene stesso, attitudine che è basata certamente su di un rapporto di appartenenza all’uomo. Ciò è vero perché per l’art. 810, come si è appena detto, sono beni economici “le cose”: il che ovviamente non equivale a dire che ogni cosa sia di per se stessa un bene, ma lo è solo in quanto rappresenti un “bene giuridico”.

Lo è, dunque, la cosa che sia suscettibile di possesso da parte dell’uomo: ciò accade poiché essa è idonea a soddisfare un bisogno umano; ma non certamente sarà “bene” ogni entità in re ipsa.

A rigore di codice, quindi, i diritti reali devono avere ad oggetto le cose che riescono a soddisfare direttamente i bisogni umani: sicché si considerano ordinariamente come beni tutte le risorse esistenti in natura, ma sempre se siano risorse idonee ad essere utilizzate sotto il profilo economico; invece non possono esser ritenuti beni in senso stretto le cose che sono comuni a tutti, né possono esserlo, d’altronde, le cose che non sono accessibili all’uomo. Accanto ai beni in senso stretto vi sono, poi, i cosiddetti beni produttivi, detti anche mezzi di produzione: si tratta di beni inventati dall’uomo (tipo le macchine industriali).
A tali beni, inoltre, si aggiungono anche degli altri beni che, in astratto e a ben vedere, non sarebbero beni “materiali” in senso stretto, perché vengono creati dal diritto: ciò sempre nel senso che è il diritto ad attribuire loro la detta natura di beni nel senso economico; si tratta dei cosiddetti “beni di secondo grado”, adoperando una espressione della giurisprudenza mutuata dalla dottrina (ad esempio si tratta delle “azioni societarie” o delle “multiproprietà”), beni che sono invece “immateriali” nel senso che vengono creati dalla autonomia dei privati, mentre non esistono in natura. Per esclusione, invece, non sono beni in senso stretto tutte le altre cose: cioè le cose da cui l’uomo non può trarre alcun tipo di utilità (si pensi ai minerali che esistono su altri pianeti, ad esempio, i quali pur esistendo in natura, allo stato l’uomo non può trarne nessuna utilità, non potendosi esercitare sulle stesse cose alcun reale possesso.

Ben si comprende, quindi, che il concetto di bene è relativo, in quanto strettamente dipendente dalla evoluzione umana, poiché anche il diritto, com’è ovvio che sia, si va evolvendo nel corso del tempo e risponde alle esigenze umane. A questo punto, occorrerà accennare ai beni in senso giuridico al fine di distinguerli, quindi, dalle res communes omnium (una catalogazione, quest’ultima, che trae origine nel diritto romano): ebbene le res communes omnium altro non sono che beni esistenti in natura, ma i quali non sono suscettibili di possesso esclusivo da parte del singolo.

Essi, infatti, appartengono a tutta la comunità, in quanto tutti ne hanno il libero possesso; ma proprio per tale caratteristica, le predette res non possono essere di nessuno (si pensi per esempio alla luce del sole, liberamente ed indistintamente goduta da chiunque, ma per ciò stesso, non afferente ad alcuna sfera giuridica).
La medesima cosa invece non può vale per la terra, sulla quale l’essere umano da sempre ha avuto interesse a stabilire un forte rapporto di appartenenza e che, proprio per tale motivo, rappresenta un bene in senso giuridico sul quale viene esercitata una serie di diritti e facoltà da parte umana. Infine, si deve fare un cenno alla classificazione primaria dei beni: una prima catalogazione distingue, infatti, i beni tra mobili e immobili; ed una seconda tra pubblici e privati.
Ma, come vedremo meglio in seguito, all’interno di tali categorie -vieppiù generali- ve ne sono altre, come la distinzione tra beni in commercio e non, ovvero quella tra beni fungibili e non, divisibili e indivisibili, deteriorabili e non, generiche e specifiche.

Tipicità

Secondo l'opinione tradizionale, i diritti reali nell'ordinamento giuridico italiano sono "tipici", il che significa che non se ne possono creare di diversi da quelli elencati e disciplinati tassativamente dalla legge.
Per quest'orientamento la funzione caratteristica di ognuno di essi è fissata dalla legge e il titolo dal quale traggono origine può integrarne il contenuto, ma non piegarli ad assolvere una funzione diversa.
Già da alcuni anni, nondimeno, questa affermazione è ampiamente contestata. La dottrina più attenta all'evoluzione della società e dei traffici economici afferma, al contrario, che nell'ordinamento ben possono aver ingresso diritti reali atipici. Paradigmatica è l'ipotesi del diritto di multiproprietà (anche nota come proprietà turnaria).

Classificazione

Nel nostro sistema giuridico sono a numero chiuso, e tra di essi spiccano:

• il diritto di proprietà (il diritto reale fondamentale),

affiancato dai cosiddetti "diritti reali minori" (o "diritti reali su cosa altrui" o "diritti reali limitati"), che a loro volta si distinguono in:

• diritti reali di godimento:
  • l'enfiteusi,
  • il diritto di superficie,
  • l'usufrutto,
  • il diritto reale d'uso,
  • il diritto reale di abitazione,
  • le servitù (o servitù prediali);

• diritti reali di garanzia:
  • il pegno,
  • l'ipoteca.

Diritti reali di garanzia

I diritti reali di garanzia sono invece pegno, ipoteca e privilegio speciale, e servono a fornire una garanzia per un credito: il creditore titolare del diritto di garanzia si potrà così soddisfare in via preferenziale sul bene oggetto del diritto.

Il privilegio generale (che grava su tutti i beni del debitore) non è un diritto reale di garanzia, perché è previsto eccezionalmente e solo nei casi tassativi di legge. Il privilegio speciale, invece, grava su beni determinati e ha carattere di realità.

Essi vanno distinti dai diritti personali di garanzia che sono: l'avallo, la fideiussione, il mandato di credito.

Contenuto

Ogni diritto reale consiste di uno o più poteri che il suo titolare può esercitare sul bene oggetto del diritto e che, nel loro insieme, formano il cosiddetto contenuto del diritto.

La proprietà è il diritto reale che consente la più ampia sfera di poteri che un soggetto possa esercitare su di un bene. È il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e nei modi che la legge prevede.

Tra i limiti previsti dalla legge vi rientrano proprio gli altri diritti reali (cosiddetti minori, parziali, limitati) che possono comprimere - essi e solo essi dato il numerus clausus degli stessi secondo l'insegnamento tradizionale - il diritto di proprietà.

Il diritto reale assoluto pieno di proprietà è tutelato dalla azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) e da quella negatoria (art. 949 c.c.).

La proprietà inoltre, anche se imprescrittibile, è soggetta a usucapione.

Di nuda proprietà può parlarsi solo in caso di usufrutto, che costituisce il diritto reale limitato più penetrante e compressivo delle facoltà proprietarie.

Rapporto con gli altri diritti reali

Con il diritto di proprietà possono coesistere, sulla medesima cosa, altri diritti, appartenenti a soggetti diversi del proprietario: questi assumono tradizionalmente il nome di diritti reali minori (iura in re aliena).
Rispetto alla proprietà gli altri diritti reali si presentano come diritti limitati o parziali, caratterizzati da un limitato contenuto che in alcuni casi si esaurisce in una sola facoltà.
Sono inoltre diritti su cosa altrui, perché si esercitano su cose di cui altri è proprietario: coesistono, sulla cosa, con l’altrui diritto di proprietà, il cui contenuto viene a ridursi per permettere che la medesima cosa formi oggetto di altri diritti reali.

Possono coesistere su una medesima cosa più diritti reali: ciascuno di esso ha un proprio contenuto, diverso dal contenuto degli altri, possono essere a tempo o perpetui.

La natura di questi diritti come diritti reali si manifesta nel fatto che essi hanno per oggetto la cosa e permangono, in quanto diritti sulla cosa, nonostante il mutamento della persona del proprietario. Si suole dire che il diritto reale su cosa altrui ha diritto di seguito (o diritto di sequela): è un diritto sulla cosa opponibile a tutti i successivi proprietari (salvo che non abbiano acquistato la cosa a titolo originario usucapio libertatis).
Quando il diritto è costituito su un bene immobile, la sua opponibilità ai terzi acquirenti è subordinata all’avvenuta trascrizione nei registri immobiliari. Il diritto non trascritto sarà tuttavia opponibile al terzo acquirente se menzionato nell’atto di trasferimento del bene: oggetto del trasferimento è in tal caso un bene gravato dal diritto reale altrui.

I diritti reali su cosa altrui godono, come la proprietà, di una difesa in giudizio assoluta: il titolare può difenderli da sé, mediante l’azione confessoria, contro chiunque ne contesti l’esercizio.

I diritti reali sono inoltre suscettibili di possesso e godono, a questo modo, di una protezione che non ha confronto con quella dei diritti personali di godimento: sono protetti non solo come diritti, ma anche come potere di fatto sulla cosa, difeso con le azioni possessorie; e l’esercizio del potere di fatto sulla cosa consente l’acquisto del diritto per usucapione.

Quando un diritto reale sullo stesso bene spetta a più persone, si parla di comunione.

Inoltre i diritti reali limitati di godimento vanno distinti dai diritti personali di godimento (come il diritto del conduttore nella locazione o del comodatario nel contratto di comodato) che attribuiscono solo la detenzione della res e non il possesso della stessa, con una conseguente assenza delle azioni confessorie e non trascrivibilità dei titoli in virtù dei quali si gode del bene (esclusa la locazione ultranovennale).

Prescrizione e trascrizione

I diritti reali su cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà, si estinguono per non uso: il termine di prescrizione è di venti anni (artt. 970, 1014, 1073 c.c.).

Si trascrivono tutti ex art. 2643 c.c., per l'opponibilità verso terzi che vantino altri diritti reali della stessa o di altra specie (non verso il proprietario con il quale si è instaurato un rapporto volontario o legalmente imposto).

Ad esempio non potranno farsi valere i diritti di usufrutto, uso, abitazione, servitù, ove non trascritti, verso un creditore ipotecario iscrivente ex art. 2812 c.c., e allo stesso modo verso un nuovo proprietario della res (ciò limita il diritto di sequela a un adempimento-onere del titolare del diritto limitato).

È poi possibile che diritti reali di godimento o di garanzia, pur trascritti, siano travolti, eccezionalmente, da un'azione di riduzione infraventennale ex art. 561 c.c.

Consolidazione e confusione

Quando, per una qualsiasi causa, il diritto reale su cosa altrui si estingue, il diritto del proprietario si riespande, assumendo automaticamente il carattere di piena proprietà: è la cosiddetta consolidazione (si parla, ad esempio, di consolidazione dell'usufrutto per alludere al fatto che, cessato l’usufrutto, il proprietario riacquista il godimento della cosa).

La pratica corrente, nella sua disinvoltura, parla di "consolidamento" invece di "consolidazione" che è il termine corretto.

La confusione si ha quando il proprietario diventa egli stesso titolare di un diritto minore sulla sua cosa. Opera anche in questo caso la consolidazione: il diritto minore si estingue e la proprietà diventa piena proprietà.

Tutela

L’azione confessoria

Con l’azione confessoria, che l’art. 1079 del codice civile italiano regola con riferimento alle servitù, si mira a ottenere il riconoscimento in giudizio del proprio diritto sulla cosa altrui contro chiunque, proprietario o no, ne contesti l’esercizio.
Si mira anche a ottenere la cessazione delle eventuali turbative o molestie (i comportamenti del proprietario o di terzi che impediscono l’esercizio del diritto) e, se necessario, la riduzione in pristino.

Voci correlate

• Diritti reali di garanzia
• Diritto civile
• Obbligazione (diritto)

Bibliografia

Boccia Antonio V.P., LA PROPRIETA' E I DIRITTI REALI- Profili sostanziali e processuali. Le più recenti e rilevanti pronunce giurisprudenziali, Tribuna Juris, Piacenza 2012, ISBN 9788866891000

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